CONJONCTURE. La maison individuelle, à l'instar des autres segments de la construction neuve, a dévissé en 2020. L'année qui s'ouvre pourrait être celle d'une "crise historique", alors que les craintes sont vives sur la nouvelle réglementation environnementale. Grégory Monod s'est néanmoins montré optimiste sur certaines évolutions possibles de la RE2020, concernant le chauffage au gaz, notamment.

Après les mauvais chiffres de 2020, Pôle Habitat-FFB s'attend à une "crise historique" en 2021, avec des chiffres de la construction neuve "au niveau de ceux de 2009", la pire des douze dernières années, en pleine crise des subprimes. L'effondrement attendu serait dû à la fois au resserrement des conditions d'octroi du crédit, aux blocages attendus sur la question du foncier avec le vote de la loi Climat et résilience, mais aussi et surtout, à la nouvelle réglementation environnementale, qui à elle seule, pourrait provoquer la non-construction de 8.000 logements en 2021.

 

2020 a déjà été une année très mauvaise pour la construction, comme le répètent depuis de longs mois les acteurs du bâtiment. Pour l'ensemble des segments du logement neuf, les permis de construire ont "dégringolé" en 2020, de 14,7% (après -2,9% en 2019 et -6,6% en 2018), soit 381.800 autorisations, contre une moyenne de long terme de 423.151 unités. Les mises en chantier reculent également pour la troisième année consécutive à hauteur de 6,8%, soit 376.900 logements commencés. Pour 2021, les permis de construire pourraient de nouveau reculer, à hauteur de 9,1% sur un an et seuls 328.000 logements pourraient être démarrés (-12,5%), contre près de 410.000 unités en 2019.

 

La maison individuelle résiste mieux que les autres segments, même si elle dévisse

 

"Les jours meilleurs ne sont pas pour demain", résume, amer, Grégory Monod, président du Pôle Habitat de la FFB. 2019 avaient pourtant montré une remontée du marché de la maison neuve en diffus, avec +5,1%. Mais il a "dévissé de 8,5% en 2020, sous le poids de la crise sanitaire et du durcissement des conditions d'octroi des prêts induit notamment par les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF)". Avec 114.900 ventes l'an dernier, "un niveau bien en-deçà de la moyenne annuelle de long terme (125 050 unités)", l'individuel diffus a "néanmoins mieux résisté que les autres segments du logement neuf, grâce à un appétit toujours confirmé des Français pour la maison", juge le Pôle Habitat de la FFB.

 

En effet, les ventes en individuel groupé ont chuté de 22% pour un troisième recul annuel consécutif, indique l'organisation professionnelle. Le logement collectif a vécu une année 2020 "tout aussi catastrophique", puisque les réservations (hors ventes en bloc) se sont effondrées de 24,2% à 92.663 unités, tout comme les mises en vente qui décrochent de 27,4% à 76.588 unités, niveau nettement en-dessous de la moyenne de long terme (environ 88.000). En cause : la crise sanitaire, là encore, "mais également l'attentisme des élus locaux à l'approche des municipales et la remise en question, voire le gel, de nombreux projets par les nouvelles équipes".

 

"Trois écueils majeurs" pour 2021

 

Déplorant une nouvelle fois que le logement neuf soit "le grand oublié de France Relance", Grégory Monod pointe les "trois écueils majeurs" pour la construction de logements en 2021 : d'une part, "l'effet tangible des recommandations du HCSF (légèrement assouplies en décembre 2020 mais devenant d'ordre réglementaires dès l'été 2021)" sur l'octroi de prêts immobiliers aux ménages modestes en accession à la propriété et aux investisseurs privés pour le locatif.

 

En deuxième lieu, "les premières conséquences des mesures de lutte contre l'artificialisation des sols", inscrites dans le projet de loi Climat et résilience, qui sera discuté ce printemps. Sur ce sujet, de premières mesures appliquées depuis 2019 "accentuent déjà la rareté foncière et donc l'offre de terrains constructibles".

 

Enfin et surtout, le Pôle Habitat craint l'impact des surcoûts engendrés par les nouvelles réglementations, dont la plus importante est la RE2020, mais parmi lesquelles on compte les douches sans ressaut, les études de sol en zone à risques argile, les infrastructures de recharge des véhicules électriques, et les obligations en matière de déchets de chantier.

 

Chauffage au gaz : la demande d'assouplir le calendrier "pourrait trouver un écho favorable"

 

Afin d'éviter que la RE2020 ne coûte "jusqu'à 8.000 logements" à la production neuve en 2021, le Pôle Habitat, qui a produit cette estimation, demande de temporiser. Il faut, explique Grégory Monod, un calendrier de mise en œuvre plus progressif, afin de "limiter les surcoûts, permettre la montée en compétences, celle des innovations, prendre en compte la maturité des solutions", notamment. Les promoteurs et constructeurs demandent également de "préserver la mixité des solutions énergétiques et constructives". "Il ne faut pas que la RE impose des systèmes de chauffage ou constructifs, car les contraintes sont très diverses selon les projets et les régions : matériaux disponibles, contraintes physiques, climatiques…".

 

Sur cette question des systèmes de chauffage, Grégory Monod se fait plus optimiste : cette "demande forte" pourrait "trouver un écho favorable" auprès des pouvoirs publics. La ministre s'est "montrée ouverte" dans les discussions sur le calendrier des normes de CO2 excluant progressivement le gaz des logements neufs, rapporte le président de l'organisation. "On s'est aperçus que les générations de PAC hybrides gaz actuelles ne passent pas dans la nouvelle réglementation", a-t-il donné comme exemple. "Il faut donc adapter les jalons pour laisser le temps de l'innovation".

 

"On va s'y faire, y compris sur l'ACV dynamique"

 

En revanche, certains espoirs d'évolution du texte semblent au point mort. C'est le cas de l'analyse du cycle de vie dynamique, préférée par les pouvoirs publics à l'ACV statique, pourtant "éprouvée depuis trois ans dans le cadre de l'expérimentation E+C-". Plus largement, même si la RE2020 est multi-facteurs, là où la RT2012 était "mono-orientée", "on va s'y faire", explique Grégory Monod, "même sur l'ACV dynamique". Certains aspects requièrent néanmoins "des ajustements indispensables", bien que technique ; c'est le cas par exemple du Bbio (besoin bioclimatique) dans les maisons, le moteur de calcul "pénalisant à outrance certaines surfaces, les plus petites et les plus grandes".

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