ÉTUDE. Selon le cabinet spécialisé Savills, le marché résidentiel de luxe parisien a enregistré un nouveau record : les prix ont augmenté de 3,5% entre juin 2017 et juin 2018, pour un volume de transactions supérieur au précédent pic, qui avait été atteint en 2011. La politique d'Emmanuel Macron n'y serait pas étrangère.

L'immobilier de luxe parisien n'est pas près de perdre ses lettres de noblesse. Le cabinet spécialisé Savills a mené une étude sur ce marché et le verdict est sans appel : les prix et la demande sont plus élevés qu'en 2011, année du précédent record. En effet, les prix de l'immobilier de prestige ont augmenté de 3,5% sur la période juin 2017-juin 2018 dans la capitale française, pour un volume de transactions supérieur à celui enregistré en 2011. L'élection d'Emmanuel Macron n'est pas étrangère à cette situation : les mesures pro-entreprises et pro-marché, ainsi que la réforme fiscale adoptées par le Gouvernement d'Edouard Philippe ont contribué à améliorer l'attractivité du pays pour les investisseurs et les milieux d'affaires, et auraient par conséquent séduit les acquéreurs étrangers. La transformation de l'Impôt sur la fortune (ISF) en Impôt sur la fortune immobilière (IFI) a indéniablement "contribué à améliorer l'attractivité du régime fiscal français pour les particuliers fortunés", selon Savills.

 

Les Américains constituent une clientèle particulièrement active, à l'instar des Belges, des Suisses et des investisseurs du Moyen-Orient. En revanche, et contrairement à ce que l'on pourrait penser, les Chinois n'investissent pas (encore) dans la pierre. Leur préférence irait plutôt vers l'immobilier neuf, qui s'avère rare à Paris. Pour autant, la croissance de l'immobilier de luxe parisien est en très grande majorité due aux investisseurs français, en raison du caractère domestique de ce marché. Il faut aussi noter le retour des expatriés, notamment suite au Brexit et au départ de François Hollande.

 

L'immobilier de prestige se vend entre 12.000 et 20.000 € du m²

 

Que nous apprend concrètement l'étude de Savills ? Tout d'abord, un bien immobilier reste sur le marché pendant 45 jours à Paris (contre 59 en 2014), alors que cette durée est de 78 jours à l'échelle nationale (contre 94 en 2014). Le marché parisien de l'immobilier de luxe réalise donc ses meilleures performances depuis l'année 2011, avec des prix qui ne cessent de croître depuis maintenant quatre ans. Au 2e trimestre 2018, le prix moyen au m² est de 9.300 € dans la capitale, d'après la Chambre des notaires de Paris. D'une manière générale, l'immobilier de prestige se vend entre 12.000 et 20.000 € du m², et l'immobilier dit d'exception, à plus de 20.000 € du m². En 2017, 86% des transactions de plus de 2 millions d'euros ont été réalisées dans les arrondissements centraux.

 

Le 5e arrondissement enregistre la plus forte croissance des prix

 

En se penchant sur les arrondissements parisiens ayant connu la plus forte croissance des prix de leur immobilier de luxe, on s'aperçoit que c'est le 5e qui occupe la première place, avec une progression de 7,3%, et des adresses prestigieuses comme le quai de la Tournelle, la place du Panthéon ou encore la rue Laromiguière. Suit le 3e arrondissement, avec une hausse des prix de 6,3%, particulièrement dans les rues des Quatre-Fils, du Parc Royal ou Elzévir. Il est talonné par le 7e arrondissement, où les prix s'accroissent de 6,2%, avec des axes plébiscités comme l'avenue Emile Deschanel, la rue du Bac et le quai Voltaire. Le 8e arrondissement a connu entre 2017 et 2018 une hausse de 4,8% des prix de son immobilier de prestige, ciblée sur des lieux réputés, comme l'avenue Montaigne, l'avenue George V et la rue du Faubourg Saint-Honoré. Enfin, l'augmentation n'a été "que" de 4,6% dans le 16e arrondissement, avec des noms tout aussi prestigieux : l'avenue Foch, l'avenue Georges Mandel et l'avenue du président Wilson...

 

Les prix parisiens 66% moins chers que les prix hong-kongais

 

Dans son étude, Savills a inscrit l'analyse du marché parisien dans un cadre international : ainsi, dans le classement des principales villes mondiales où les prix de l'immobilier de luxe augmentent sur la période 2008-2018, Paris arrive à la 7e place. Hong-Kong, Tokyo et Londres constituent le trio de tête. Par rapport à la région administrative spéciale de Chine, Paris affiche des prix 66% moins élevés. Cet écart tombe à -19% en comparaison à la capitale britannique. Il faut dire que la Ville-Lumière dispose de nombreux atouts dans sa manche : elle concentre les investissements technologiques, permettant à de nombreuses jeunes pousses de s'y installer, pendant que les délocalisations, dues au Brexit, devraient aussi s'y multiplier, particulièrement dans le secteur bancaire et financier. De plus, Paris continue à attirer un très grand nombre de touristes, et c'est la première ville au monde à avoir vu s'ouvrir la plus grande quantité de boutiques de luxe en 2017. Par ailleurs, la région francilienne abrite plus de sièges sociaux que n'importe quelle autre ville européenne, et l'approche des Jeux Olympiques de 2024 fait office de catalyseur d'investissements dans les infrastructures de l'Ile-de-France.

 

La hausse des prix ne devrait pas se calmer de sitôt

 

Et pour la suite ? Savills prévoit "la poursuite de la croissance des prix de l'immobilier de prestige à Paris, mais à un rythme plus lent à mesure que l'effet "rebond" se tempère", précise l'étude. "Nous nous attendons à ce que l'écart de prix entre les arrondissements prestigieux et les autres arrondissements se resserre, car la demande est supérieure aux biens disponibles dans cette ville aux contraintes foncières", conclut-elle. A l'échelle de l'Ile-de-France, les chantiers du Grand Paris et des JO devraient porter la croissance économique et le marché résidentiel.

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