CONJONCTURE. Ce vendredi 21 septembre 2018, LCA-FFB et le Crédit Foncier ont fait un point sur la situation immobilière en 2018 et les perspectives sont inquiétantes. Détails.

"L'accession sociale est au point mort", le ton est donné. Les constructeurs aménageurs liés à la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB) et le Crédit Foncier ont organisé une conférence de presse commune concernant le marché immobilier français en 2018. Patrick Vandromme, président LCA-FFB, Dominique Duperret, délégué général LCA-FFB, et Benoît Catel, directeur général du Crédit Foncier, ont fait le bilan des sept premiers mois de l'année et ont dressé des perspectives d'avenir.

 

Tout d'abord, la maison individuelle continue sa chute libre. Depuis novembre 2017, le marché a enchaîné neuf mois consécutif de recul des ventes pour atteindre -9,8 % à fin juillet 2018, en glissement annuel sur douze mois. Ainsi, les ventes brutes de maisons individuelles n'atteignent que 123.600 unités sur un an en juillet 2018, contre 135.000 en 2017. Toutes les régions subissent cette baisse d'activités, les plus touchées étant la Normandie (-23 %), l'Auvergne-Rhône-Alpes (-21 %) et l'Occitanie (-19 %). Autre fait inquiétant, en juin et en juillet, le marché est descendu sous les performances de 2015 (troisième plus mauvaise année depuis 15 ans). Si cette tendance se confirmait, l'année 2018 serait beaucoup plus mauvaise que prévue. Face à cela, LCA-FFB a revu ses prévisions. Selon eux, la chute des ventes en 2018 se situerait entre -12 % et -15 %, soit entre 115.000 et 120.000 unités vendues.

 

Augmentation des prix du neuf et de l'ancien

 

Ensuite, le crédit immobilier est de plus en plus intéressant pour les ménages. D'un côté, le taux d'intérêt moyen de crédit immobilier est au plus bas depuis le début de l'année 2018. En août 2018, il est estimé par le Crédit Foncier à 1,43 %, contre 1,44 % en juin 2018. De l'autre, l'inflation augmente en flèche (+2,30 % estimé au troisième trimestre). Ce qui rend l'endettement immobilier "plus intéressant que jamais", indique le Crédit Foncier. La hausse des prix du foncier s'accompagne d'un allongement des durées de prêts. En moyenne, en août 2018, la durée moyenne d'un prêt est de 223 mois, soit 18 ans et 7 mois. "En 10 ans, un ménage a vu sa mensualité baisser de 23 %, sur la même période, exprimé autrement, un ménage peut emprunter 30 % de plus", précise l'organisme financier.

 

 

Et cela ne s'améliore pas non plus sur le marché de la construction. En effet, depuis le début de l'année, le nombre de permis de construire délivré et de mise en chantier s'affaisse nettement. En juillet 2018, 474.800 autorisations ont été délivrées, soit une baisse de -4,5 % par rapport à l'année précédente. Concernant les logements commencés, l'augmentation aperçue sur un an (+3,4 %) semble n'être qu'un écran de fumée car les chiffres sont en nette baisse depuis le deuxième trimestre 2018. Au final, le Crédit Foncier prévoit la construction de 411.000 logements en 2018, contre 430.000 en 2017. La majorité en accession. De plus, les prix moyens augmentent en secteur groupé. En un an, le coût du m² en appartement et le prix à l'unité des maisons ont pris respectivement +2,7 % (4.048 €) et +3,2 % (264.048 €). Concernant le marché de l'ancien, il souffre également. Les prévisions indiquent 900.000 logements vendus en 2018, soit -6 % par rapport à 2017 (959.000). Mise en cause, l'augmentation de +3,5 % des prix (+4,3 % en Île-de-France et +3,1 % en province), notamment dans les grandes villes où l'augmentation dépasse les +6 %, comme à Lyon, Lille, Nantes ou Bordeaux.

 

La suppression des aides aux logements en accession et le rabotage du prêt à taux zéro mis en cause

 

Les promoteurs immobiliers s'accrochent aux branches. En effet, ils sont les moins touchés par l'effondrement du marché. En juin 2018, le recul des ventes n'est que de -0,2 % sur un an. Cependant, au deuxième trimestre 2018, l'indicateur de LCA-FFB note une chute des mises en ventes de -12,8 %, ainsi qu'une baisse de -12,1 % des permis de construire entre mai et juillet 2018.

 

A tous ces maux, LCA-FFB et le Crédit Foncier mettent en cause les mêmes coupables. Selon eux, la suppression des aides personnelles au logement (APL) accession et le rabotage du prêt à taux zéro (PTZ), actés en 2018, ont brisé la bonne dynamique du marché. A la suite d'une étude réalisée auprès des adhérents de LCA-FFB, en zone B2 et C (villes de plus de 50.000 habitants et petites communes), le rabotage du PTZ et la suppression de l'APL accession représentent presque 90 % des causes de la baisse des ventes en accession. Ces mesures augmentent le taux d'endettement des ménages modestes, rendant leurs projets immobiliers non-finançables. En un an, LCA-FFB a calculé que le taux d'endettement des ménages modestes, en zone B2, est passé de 29,3 % en 2017 à 39,4 % en 2018. Et ce dernier pourrait même atteindre les 42,9 % en 2020, selon LCA-FFB. En connaissance de cause, la fédération s'inquiète également pour le nombre de vente de logements neufs, qui pourrait très vite descendre sous la barre des 100.000 unités annuelles. Pour redynamiser le marché, LCA-FFB plaide pour le rétablissement de l'APL accession et pour la pérennisation du PTZ dans les zones B2 et C, au-delà de fin 2019.

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