DECRYPTAGE. La FNAIM et Patrice de Moncan, écrivain, économiste se livrent depuis quelques mois à l'exercice consistant à chiffrer la valeur immobilière des principales villes de France. Batiactu démarre la série avec la ville de Nantes où 56.950 bâtiments ont été dénombrés.

La ville de Nantes est passée au crible des agents immobiliers FNAIM et de Patrice de Moncan, écrivain et économiste. Après avoir analysé les 56 950 bâtiments recensés, dans les onze quartiers, ils sont arrivés à estimer sa valeur immobilière, c'est-à-dire à hauteur de 41,5 milliards d'euros.

 

"A partir des transactions récemment réalisées dans chacune de ces zones, nous avons établi la valeur de 37,3 milliards d'euros pour l'habitation (165 543 logements) ; 3 milliards d'euros pour les bureaux (1,6 million de mètres carrés intra-muros) ; 1,2 milliard d'euros pour les commerces et les boutiques (3.998 locaux recensés dans la ville)", nous explique le 13 juin 2017, Patrice de Moncan.

 

Ses précédentes références d'évaluation étaient de 706 milliards pour Paris (87.836 bâtiments), de 33 milliards d'euros pour Bordeaux (68 435 bâtiments), de 28 milliards d'euros pour Strasbourg (26 331 bâtiments), de 82,1 milliards d'euros pour Marseille (93 917 bâtiments) et de 58,2 milliards d'euros pour Nice.

 

La spécificité de la ville de Loire-Atlantique réside dans le pourcentage élevé d'immeubles détenus par une personne physique, 45,3% soit 25.778 immeubles, contre 29,8% à Strasbourg et seulement 16,1% à Paris, explique Patrice de Moncan.

 

"La structure de la propriété nantaise est très proche de celle de Bordeaux"

 

"Par exemple, la taille relativement petite des immeubles nantais permet de les conserver en patrimoine et en héritage, poursuit-il. Et la structure de la propriété nantaise est très proche de celle de Bordeaux."

 

En revanche, la part des immeubles détenus en copropriété (42,5%) est relativement faible, remarque l'auteur de l'étude. "Elle est inférieure à celle possédée par des particuliers, par contre, les autres propriétaires, investisseurs, banques et églises, compagnies d'assurances, etc. sont peu représentés (12.20%)", ajoute-t-il.

 

Concernant le parc immobilier nantais, il est composé de 165.543 logements. "Il est relativement récent : 20,6 % est antérieur à la Seconde Guerre mondiale, alors que ce taux est de 52% à Bordeaux et près de 70% à Paris", précise-t-il. Il faut rappeler que 55,7 % du patrimoine nantais a été construit entre 1946 et 1990. Au cours des quinze dernières années, le patrimoine bâti a ainsi cru de 23,7%, souligne Patrice de Moncan.

 

Autre remarque de taille : c'est l'immobilier de bureaux qui a connu la plus importante hausse avec une augmentation de sa valeur de près de 40% au cours des dix dernières années. "Cela s'explique par le programme ambitieux des réalisations de la ville de Nantes d'ici à 2030 visant à rapprocher le quartier médiéval, à l'est, du quartier du 18ème siècle à l'ouest, en facilitant les relations transversales pour inventer une nouvelle centralité, argumente Patrice de Moncan. N'oublions pas non plus Euronantes où des milliers de nouveaux logements vont sortir de terre, la rénovation de la nouvelle gare et la restructuration de l'Ile de Nantes." L'objectif de la municipalité est de doubler sur ce secteur la population, de créer 30.000 emplois et réaliser 4.400 nouveaux logements, 235.000 m² de locaux d'activités, et bureaux, 100.000 m² de locaux d'équipements.

 

La ville en tant que propriétaire est aussi fortement présente avec 3.339 immeubles possédés, soit 5,9 % du patrimoine urbain, ce qui est dans la moyenne des villes françaises (6 %), tandis que l'Etat dispose de 0,7 % du patrimoine, soit 395 immeubles, un taux légèrement inférieur à la moyenne qui est de 0,9 %. "Depuis les années 1950, les villes sont les plus propriétaires en valeur et continuent de faire du logement sociaux et restent propriétaires d'églises",fait remarquer Patrice de Moncan.

 

Les auteurs ont également déterminé le prix au m² : "Dans les onze quartiers différents, cela varie entre 1.500 euros du m² et 3.500 euros du m² contre la fourchette 6.000 euros-20.000 euros du m² à Paris", détaille-t-il.

 

Combien vaudrait le Château des Ducs de Bretagne ?

 

Enfin, les auteurs de l'enquête se sont livrés à la conversion audacieuse des joyaux architecturaux de la ville en réserves foncières. A cette aune, combien vaudrait le Château des Ducs de Bretagne si à sa place étaient construits des F4 de bon standing ? 240 millions d'euros ! De même, l'Hôtel de Ville pourrait valoir 125 millions d'euros. En additionnant seulement neuf des monuments et lieux emblématiques (mais Nantes en compte beaucoup plus) la ville serait réévaluée de plus de 622,7 millions d'euros supplémentaires. Mais bien évidemment, il ne s'agit là que d'une construction intellectuelle, conclut Patrice de Moncan.

Avec la Fnaim et Patrice de Moncan, Batiactu découvrira prochainement la valeur immobilière de Nice.


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