Une étude du Crédit Foncier et de l'Université Paris-Dauphine s'intéresse à l'attractivité des 100 plus grandes agglomérations françaises, évaluées de manière scientifique à partir de leur solde migratoire et une série de 200 caractéristiques urbaines. Palmarès.

Nantes : une ville qui obtient souvent les premières places dans les palmarès des "villes où il fait bon vivre", qui font florès dans les magazines. Mais dans cette dernière étude, publiée jeudi par le Crédit Foncier et l'Université Paris-Dauphine, surprise ! La voilà reléguée parmi les villes moins bien cotées... Non pas que Nantes serait tout à coup à bannir de ces rêves de migration : le paradoxe s'explique tout simplement par la méthode employée, volontairement fondée sur des critères a posteriori, objectifs, scientifiques.

 

carte Crédit foncier -Paris-Dauphine
carte Crédit foncier -Paris-Dauphine © Réalisation Paris Dauphine
Tout est question de méthode
Pour les auteurs, "la preuve de l'attractivité d'une agglomération se manifeste par le fait que le nombre de ménages qui y rentrent est supérieur au nombre de ceux qui la quittent." Logique : si une ville plaît, attire de nouveaux citoyens, c'est bien qu'elle est attractive ! Il s'agira ici du solde migratoire entre les recensements de 1999 et 2006. Pour compléter cette première approche, les auteurs ont également effectué sur ces données une analyse statistique et économétrique, en observant ses corrélations significatives avec 200 caractéristiques urbaines (localisation, flux démographiques, densité de commerces, etc.). Le tout permettant de déterminer une "attractivité résidentielle".

 

Avec cette méthode, "Nantes, Rennes et Lyon font partie des villes 'perdantes' du fait de leur solde migratoire négatif, alors que Perpignan, Bayonne et Toulouse sont, avec leur solde positif, dans le groupe de tête des villes 'gagnantes'", aux côtés d'Ajaccio, Nice et Montpellier. Lille, Saint-Etienne, Rouen, Le Mans, Douai-Lens, Amiens, Brest, Reims, Caen, Calais, Montbéliard, Le Havre, Maubeuge et Dunkerque se retrouvent quant à elles en bas de classement.

 

Principaux enseignements
Évidemment, le palmarès ne bouscule pas trop les constats : les villes ensoleillées, au Sud, attirent toujours autant ! Comme en règle générale, le Sud-Ouest et l'Ouest. La taille ne fait pas tout non plus : "Les villes de petite et moyenne taille ressortent largement gagnantes au jeu des entrées-sorties". Pour l'étude, il y a "une réelle déconnexion entre l'environnement économique d'une ville et son attractivité résidentielle", de même, "la mobilité résidentielle n'est pas seulement guidée par le marché de l'emploi, la qualité des services de proximité jouant un rôle de plus en plus déterminant". Dernier enseignement, "la dissociation entre la croissance démographique et l'attractivité d'une ville" : moindre attractivité ne veut pas dire déclin démographique et inversement. "Tel est le cas de Paris, Lyon, Rennes et Nantes dont le nombre d'habitants croît de 4% à 5,2 % alors qu'elles ont un solde migratoire négatif : leur dynamisme démographique compense les flux migratoires, et partant de là, l'on assiste à une modification de la structure générationnelle de ces zones urbaines", expliquent les auteurs. A noter enfin, que les agglomérations sont souvent concurrencées par leur propre territoire périurbain, les ménages préférant ne pas s'engager dans une mobilité à longue distance.

 

Un enjeu majeur
L'attractivité a beau avoir "une part d'objectif et de subjectif, de factuel et de symbolique", comme le rappellent les auteurs de l'étude, elle se révèle être un enjeu majeur pour les villes, en termes de dynamisme, de cadre de vie, d'économie ou encore d'image, notamment dans un contexte concurrentiel important.

 


Découvrez les agglomérations "gagnantes et "perdantes", en fonction de leur attractivité résidentielle, ainsi que les facteurs d'attractivité d'une ville, révélés par l'analyse du Crédit foncier et de l'Université Paris-Dauphine, en cliquant sur suivant.

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Agglomérations gagnantes et perdantes

Agglomérations gagnantes et perdantes
Agglomérations gagnantes et perdantes © Crédit foncier - Université Paris-Dauphine

Les facteurs d'attractivité révélés par l'analyse - Portrait de la ville idéale

Selon l'étude, "Les facteurs explicatifs qui ressortent de l'analyse économétrique expliquent près de 90% de l'attractivité résidentielle."

*Les facteurs explicatifs positifs :

 

- Localisation au Sud
- Part élevée des CSP +
- Forte densité de commerces de proximité
- Forte densité hôtelière
- Forte densité de médecins spécialistes

* Les facteurs explicatifs négatifs :

- Forte part des logements construits entre 1949-1974
- Part importante de locataires
- Densité importante d'établissements d'enseignement supérieur
- Grande taille (nombre d'habitants)
- Forte densité de ZEP