RÉVERSIBILITÉ. Si la question architecturale de la mutation d'immeubles tertiaires en immeubles de logements a déjà été largement débattue, les aspects juridiques, fiscaux et réglementaires sont moins bien connus. Le bureau de contrôle BTP Consultants organisait, ce 22 mars 2019, une table ronde autour de toutes ces thématiques avec une foncière et une avocate.

La transformation d'espaces tertiaires en habitations est une préoccupation récente qui met en perspective un paradoxe : l'existence de 4 millions de m² de bureaux inoccupés en Île-de-France, région en déficit chronique de logements. La mutation des constructions pourrait donc être une solution logique à ce problème. Solène André, directrice des Montages et programmes chez Gecina, raconte : "Réversibilité, transformation, mutabilité étaient omniprésents au Mipim. L'économie circulaire et le bas carbone, sur tous les stands. Cela peut apporter une réponse au manque de logements en Île-de-France en consommant moins de carbone. Nous réfléchissons à ces questions".

 

Deux immeubles transformés (sur un patrimoine d'un million de m²)

 

La foncière qui dispose d'un immense patrimoine immobilier a déjà expérimenté le concept d'évolution de bureaux en résidences étudiantes par deux fois, en 2014-2015. D'abord avec l'agence Anthony Béchu & Associés qui a travaillé sur un immeuble, rue Lecourbe à Paris (15e arrondissement) en créant des patios pour obtenir des vues qui n'existaient pas. L'immeuble abrite désormais 132 chambres, principalement en T1 et T2, avec des performances environnementales de niveau BBC Rénovation. Dans l'îlot Brillat-Savarin du 13e arrondissement de la capitale, peu d'interventions sur les structures ont été nécessaires. Studio IX Architecture a conservé ascenseurs et escaliers en venant s'insérer dans la trame existante pour obtenir 92 chambres. Là aussi, le label BBC Rénovation a été décroché. La directrice des Montages et programmes de Gecina analyse : "La reconversion est une réponse possible de valorisation patrimoniale. Il s'agit d'une solution innovante, d'un défi architectural et technique rendu possible grâce aux spécificités des immeubles et à leur localisation dans une zone plutôt résidentielle". Elle souligne l'engagement environnemental fort avec l'atteinte d'objectifs de performance élevés. Côté financier, elle évoque : "L'opération a été développée en TVA Exploitation par Gecina parce qu'il s'agit d'hébergement avec services hôteliers. Et l'intégration de logements sociaux PLS (prêt locatif social) sur l'immeuble à Lecourbe est en gestion directe par Gecina selon une convention". Des succès pour la foncière qui a trois autres projets en cours d'étude, totalisant 18.000 m² de surfaces avec une approche qui regroupe l'immobilier, le financier et l'administratif.

 

Selon Solène André, "la loi Elan renforce l'attractivité de la transformation de bureaux grâce au bonus de constructibilité de +30 % et à la dérogation de la règle de mixité sociale dans les zones qui ne sont pas en carence". Elle tempère toutefois : "Mais cela reste à l'appréciation des élus locaux qui instruisent les dossiers". Fiscalement, il est important de retenir que la création de logements là où il n'en existait pas revient à considérer que l'immeuble est "neuf" même s'il ne l'est pas, posant un problème de taxation. "La TVA à taux réduit de 10 % s'applique s'il y a des logements sociaux", note la directrice, "mais l'analyse est complexe pour s'assurer de l'équilibre financiers des opérations". La rentabilité de ces interventions serait donc encore en question. Amélie Pinçon, avocate, rappelle l'objet de la loi Elan : "Loger vite et bien, notamment par le biais de mesures légales et réglementaires d'incitation à la transformation". La spécialiste du droit en distingue de plusieurs types pour motiver les propriétaires à transformer leurs biens dans un délai de quelques années : les mesures fiscales, déjà évoquées de TVA ou d'exonération, les mesures urbanistiques de bonus de constructibilité, et celle concernant les baux commerciaux. "Car un immeuble est potentiellement occupé par un commerçant. La problématique est alors celle de l'éviction. Un effort a donc été fait par le législateur pour faciliter cette opération qui permet de résilier le bail dans les 3 ans, au lieu des 6 ou 9 habituels". L'avocate se montre plus réservée sur la portée de la loi Elan : "Elle est un peu décevante, car même si elle est très vaste, elle ne crée pas de vrai choc. La réversibilité n'est pas anticipée y compris pour la transformation de logements en bureaux". Amélie Pinçon déplore également la grande inertie du système judiciaire français qui mettrait beaucoup de temps à rendre une décision.

 

L'harmonisation des réglementations tertiaire et logement serait idéale

 

L'aspect de contrôle technique pour les transformations de bâtiments a été abordé par Elia Abou Chaaya, directeur régional de BTP Consultants : structure, sécurité, acoustique ou thermique, aucun point ne doit en effet être oublié. "Pour la solidité de la structure et sa capacité portante, en général il n'y a pas de problème puisque les immeubles de bureaux sont prévus pour 250 kg/m² là où les logements ne réclament que 150 kg/m²", fait-il valoir. Mais même si les structures sont surdimensionnées, l'expert recommande de bien étudier les descentes de charge dans le cas où une surélévation viendrait s'ajouter au programme. Comme l'architecte Patrick Rubin, il estime que la structure poteaux-poutres est celle qui se prête le mieux aux évolutions d'usage. Attention toutefois au percement des dalles alvéolaires pour créer des pièces humides, une intervention "toujours aléatoire" prévient-il. Sur la sécurité incendie également, les immeubles tertiaires se montrent mieux armés que ceux d'habitation. La règle de bon sens sera donc de "ne pas dégrader le niveau antérieur". Elia Abou Chaaya poursuit : "Il est recommandé d'appliquer les même règles que pour le neuf en cas de reprise quasi-totale d'un bâtiment". La question du désenfumage et de la disposition des escaliers de secours ou encore de stabilité au feu devront également faire l'objet d'une attention particulière. Côté performance thermique, la RT 2012 s'appliquera généralement mais la RT élément par élément pourra être utilisée dans certains cas. Sur l'acoustique, l'expert recommande, en l'absence de textes précis, "de s'approcher le plus possible du neuf et des valeurs réglementaires pour l'acoustique interne". Enfin, pour l'accessibilité il faudra, pour l'heure, respecter les dispositions fixées par les articles 2 à 16 de l'arrêté du 1er août 2006. "La loi Elan fixe un minimum de 20 % de logements accessibles, le reste étant en logements évolutifs. Mais les arrêtés d'application ne sont pas encore publiés", fait-il remarquer. De l'avis de tous les intervenants à cette table ronde, l'idéal pour anticiper au mieux la reconversion des bâtiments serait une uniformisation des réglementations du logement et du tertiaire, qui simplifierait grandement les opérations.

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