FONCIER. Fin des cessions publiques par adjudication, création des Offices fonciers libres, fonds de dépollution des friches... Tour d'horizon des mesures prévues par la proposition de loi du député (Modem) Jean-Luc Lagleize pour la maîtrise du coût du foncier, adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale.

C'est une niche parlementaire qui pourrait révolutionner le droit de la propriété en y apportant une nouvelle interprétation. En agissant sur les paramètres du coût du foncier, la proposition de loi de Jean-Luc Lagleize porte l'ambition de freiner l'envolée des prix de l'immobilier.

 

Le texte législatif s'appuie sur le rapport pour lequel le député de Haute-Garonne avait été missionné, rendu au début du mois de novembre au gouvernement, et qui présente une série de 50 mesures dont une moitié à l'attention des élus locaux.

 

Les piliers de la proposition de loi

 

Pour tenter de mettre un coup d'arrêt à la spéculation foncière, le député Lagleize propose deux mesures majeures qui concernent le foncier public et le droit de propriété. L'article premier prévoit de mettre fin à la possibilité de céder du foncier public par adjudication. Selon de nombreux observateurs, la vente aux enchères nourrissait un cercle vicieux entre propriétaires de foncier public et promoteurs, privilégiant le choix du plus offrant à celui de la qualité architecturale ou programmatique. La mesure appelle donc à réaliser des ventes à l'amiable, de gré à gré ou à prix fixe.

 

Le député prévoyait d'appliquer cette interdiction à tous les territoires, mais elle a finalement été réduite au périmètre des zones tendues après dépôt d'un amendement en ce sens, soutenu par le gouvernement. "Le fait de pouvoir circonscrire cela aux zones tendues permet de (...) sécuriser juridiquement cet article", au regard de la rareté du foncier, a affirmé le ministre du Logement Julien Denormandie.

 

Le député crée également un nouveau droit de propriété à travers la dissociation du foncier et du bâti, qui a émergé à travers le bail réel solidaire, créé par la loi Alur (2014) et mis en place dans les Organismes de foncier solidaire (OFS). Ce dispositif était cependant restreint à l'accession sociale à la propriété soumise à des plafonds de revenus, ce que Jean-Luc Lagleize a souhaité élargir à l'accession privée ou intermédiaire en créant les Organismes de foncier libre (OFL). "Aujourd'hui, les OFS sont un véritable succès, ils vont libérer de premiers appartements sous bail réel solidaire d'ici quelques semaines", a vanté le député ce jeudi durant l'examen de la proposition de loi.

 

Dans un amendement adopté par l'hémicycle, le gouvernement s'est réservé l'habilitation à légiférer par ordonnance sur "la création simultanée des organismes de foncier libre et des baux réels libres" et les précisions à apporter sur le caractère "rechargeable" du bail, l'encadrement des prix lors de la mutation et "les règles applicables en cas de résiliation".

 

Mieux outiller les collectivités

 

La proposition de loi prévoit également d'installer un Observatoire foncier à toutes les zones tendues, périmètre finalement élargi à tous les territoires français lors de la discussion du texte en séance publique. Cet outil devra être lancé par tous les établissement publics de coopération intercommunale (Epci) "dans les deux ans à compter du caractère exécutoire du plan local de l'habitat".

 

Sorte de référentiel pour mieux apprécier la valeur du foncier, l'observatoire devra fournir des informations relatives aux prix de vente de logements sociaux, intermédiaires et en accession sociale. Les élus pourront notamment s'appuyer sur cet outil pour déterminer les zones pouvant être densifiées. Dans une analyse annuelle, ces instances de recensement devront également présenter aux communes un comparatif entre les objectifs de construction ou de rénovation de logements fixés sur une année, et les livraisons effectives.

 

Toujours à destination des élus, l'article 5 de la proposition de loi rendait possible la mise en concurrence entre experts privés et services du Domaine pour évaluer le bien d'une collectivité avant sa cession. Une mesure sur laquelle le gouvernement a émis quelques réserves et garde-fous. La saisine du Domaine demeurera obligatoire, même si rien n'interdit le recours à un expert privé. En parallèle, le ministère du Logement assure qu'il entend "accélérer" la dynamique d'amélioration des services d'expertise publique : meilleur accès aux avis rendus, réexamen de l'évaluation en cas de contestation, suppression de seuil pour permettre aux petites collectivités de solliciter le Domaine pour des acquisitions et des cessions.

 

Un fonds pour la dépollution des friches qui laisse le gouvernement sceptique

 

Alors que les sujets de la densification et de l'optimisation foncière sont longuement abordés dans son rapport, le député Jean-Luc Lagleize appelait à se concentrer sur les potentialités des friches industrielles et de la surélévation d'édifices. Sur la première, la proposition de loi avance l'idée d'un fonds pour la dépollution des friches, qui serait financé et géré par Action Logement.

 

Ce fonds a été conservé par l'Assemblée nationale malgré un amendement de suppression proposé par le ministre Julien Denormandie. Celui-ci a notamment remis en question la compétence d'Action Logement à piloter un tel fonds, la clarification du statut de pollueur payeur, et la précocité même du sujet, qui fait encore l'objet de "groupes de travail sur la lutte contre l'artificialisation des sols et les friches industrielles".

 

"Il est trop tôt pour définir par la loi un fonds financés par Action Logement alors que les travaux ne sont pas finis", a conclu le ministre du Logement. Dans les villes moyennes, les friches constituent souvent des gisements de foncier, mais les élus mettent en avant la complexité à reconvertir ces structures, faute d'avoir trouvé la bonne équation économique.

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