CHIFFRES. D'après les résultats Immostat, qui observe et analyse le marché de bureaux en Ile-de-France, celui-ci a connu une baisse de 40% de la demande placée, à cause du confinement. L'investissement, en revanche, s'est maintenu.
Le marché locatif de bureaux francilien enregistre, début 2020, "le pire semestre de son histoire", réagit, le 7 juillet, JLL, entreprise de conseil en immobilier d'entreprise, aux chiffres dévoilés par le GIE Immostat, dont elle fait partie. Le premier semestre a en effet connu une baisse de 40% du marché locatif en Ile-de-France, le plus important du pays. Un résultat "sans surprise" dans le contexte actuel, où l'ensemble de l'économie nationale a été mise à l'arrêt pendant près de deux mois et demi. D'après Immostat, le niveau de demande placée du 2ème trimestre représente ainsi un mois d'activité normale, "ce qui correspond à la réalité du déconfinement en France début juin".
La demande placée du 1er semestre 2020 se porte à un niveau "historiquement faible" et inférieur de 40% à celui du 1er semestre 2019, mais aussi à la moyenne de long terme. Ce résultat est d'autant plus mitigé, explique JLL, qu'il comprend la location effectuée par Total dans l'opération The Link, livrable fin 2025. Sur le segment des grandes surfaces, le recul aurait été nettement plus marqué (-75%) sans l'intégration de cette transaction. "Le confinement a marqué un coup d'arrêt aux mouvements des entreprises. Il faudra probablement attendre septembre, une fois que les entreprises auront géré leurs sujets RH et organisationnels, pour voir les demandes être réactivées. La question est de savoir si ces projets se transformeront dès le 2nd semestre 2020 ou en 2021", commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, directrice du département agence de JLL.
Taux de vacance à 5,5%
Conséquence de la chute de la demande, la hausse de l'offre immédiate amorcée au 1er trimestre se confirme. Elle a crû de 10% en six mois, pour un taux de vacance qui atteint 5,5%. Cette hausse concerne la totalité des marchés franciliens à l'exception de la 2ème Couronne, où l'offre est demeurée relativement stable (+2%). C'est à Paris que la hausse des disponibilités a été la plus marquée (+32%), même si l'offre parisienne reste contenue, avec un taux de vacance global de 2,9%. A La Défense, l'offre immédiate a connu une augmentation de 21% en 6 mois, et la vacance atteint 5,6%.
En ce qui concerne les valeurs locatives, les conditions de signature au 2ème trimestre sont restées alignées sur la période pré-covid, indique Immostat. Les valeurs locatives prime se maintiennent ou augmentent dans la majorité des marchés de Paris, dans un contexte d'offre limitée. Même phénomène pour les loyers moyens de seconde main qui, dans la grande majorité des marchés, ont continué de progresser au 2ème trimestre, mais plus lentement.
L'investissement se maintient
Si le marché locatif connait des heures sombres, le marché de l'investissement a bénéficié d'un niveau d'activité "satisfaisant" au cours des trois derniers mois au regard du contexte actuel, révèle Immostat. 2,6 milliards d'euros ont ainsi été investis, portant la performance sur l'ensemble du 1er semestre à plus de 7,7 milliards d'euros. Ce volume, certes en baisse de 25% sur un an, est supérieur de 26% à la moyenne décennale "et correspond à d'excellentes années comme 2016".
"Si certains investisseurs ont posé le stylo en attendant de voir les impacts de la crise du COVID-19 sur le marché, d'autres sont restés actifs", indique l'étude. 44 transactions ont été recensées au cours des trois derniers mois, dont sept supérieures à 100 millions d'euros. La cession par URW des centres commerciaux Aéroville et So Ouest constitue la transaction la plus significative, "ce qui représente une bonne mais étonnante nouvelle dans le contexte actuel du retail bashing", comment JLL.
Une "baisse plus modérée qu'attendue" pour 2020 ?
"Le marché de l'investissement a ralenti pendant le confinement mais ne s'est pas arrêté", en conclut Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL. "La reprise du marché se fait beaucoup plus rapidement que prévu il y a encore quelques semaines, et de nombreux nouveaux dossiers ont été mis sur le marché depuis début juin. Le ralentissement va certainement se faire davantage sentir au niveau des signatures d'actes au 3ème trimestre et au début du 4ème trimestre, mais il est probable que la fin du 4ème trimestre 2020, et notamment décembre, connaisse une plus forte concentration de signatures qu'à l'accoutumée. Nous tablons ainsi sur un volume d'investissement compris entre 18 et 20 milliards d'euros en Ile-de-France, une baisse finalement plus modérée qu'anticipé pendant le confinement".
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