CONJONCTURE. Le marché du neuf restait à la peine à la fin du 3e trimestre 2020 : les permis de construire comme les mises en chantiers ont reculé sur l'ensemble des segments, d'après la Fédération des promoteurs immobiliers. Qui espère que le récent "pacte national pour la relance de la construction durable" sera bel et bien décliné à l'échelon local pour redynamiser les chantiers.
La crise sanitaire et économique du Covid-19 n'épargne aucun secteur d'activité, et les chiffres de la construction neuve ne font pas exception. D'après les données communiquées par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) ce 19 novembre 2020, il semble n'y avoir ni rattrapage ni reprise suite au premier confinement du printemps, et la crise de l'offre se conjugue à une fragilisation de la demande. Concrètement, 393.300 permis de construire ont été délivrés entre octobre 2019 et septembre 2020 (-10% sur un an), dont 121.100 pour les logements individuels purs (-8%), 43.100 pour les individuels groupés (-9,2%), 192.400 pour les logements collectifs (-14,5%) et 36.700 pour les résidences (+11%, l'une des rares progressions). Par effet de ricochet, les mises en chantiers sont très loin d'afficher une forme olympique : sur la même période, 386.500 opérations ont été lancées (-5,6%), avec dans le détail 111.200 pour les logements individuels purs (-5,9%), 38.300 pour les individuels groupés (-9,3%), 202.400 pour les logements collectifs (-7,3%) et 34.600 pour les résidences (+13,1%, la plus forte hausse).
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Entre les 9 premiers mois de l'année 2019 et la même période de 2020, les réservations totales ont fondu de 29,5%, passant en-dessous du niveau de 2015
Car c'est véritablement l'effondrement des permis de construire qui inquiète le plus les promoteurs : entre le dernier pic enregistré en juillet 2017 (29.800 logements collectifs autorisés sur le mois) et le second tour des élections municipales en juin 2020 (17.000), la dégringolade a été de 43%. "Une baisse corrélée non pas à l'épidémie, mais à un changement de paradigme", souligne le vice-président de la FPI et président de la FPI Île-de-France, Marc Villand. "Il y a eu un enjeu terrible sur la construction avec cette campagne électorale à rallonge. Nous sommes plus largement confrontés à une ambiance de fond très négative sur la construction et le logement dans ce pays, et cela risque encore de s'accentuer. Le combat sur le logement est devenu totalement idéologique."
Autre chiffre alarmant pour les professionnels : la chute des réservations sur 3 mois, qui sont passées de 36.697 au 3e trimestre 2019 à 26.177 au 3e trimestre 2020, ce qui représente une baisse significative de 28,7%. Si les promoteurs ont recommencé à vendre lors du déconfinement de mai dernier, les volumes restent donc encore inférieurs de presque un tiers par rapport à l'année précédente, preuve que la reprise n'est pas là. Et le phénomène englobe tous les segments : entre les périodes juillet-septembre de 2019 et 2020, les ventes de logements au détail ont reculé de 28,5% (19.563 au 3e trimestre 2020), celles des logements en blocs ont encaissé -30,2% (5.814) et celles des résidences services sont tombées de 20% (800). Entre les 9 premiers mois de l'année 2019 et la même période de 2020, la tendance est tout aussi négative puisque les réservations totales ont fondu de 29,5%, passant de 116.448 à 82.092, passant même en-dessous du niveau de 2015 (84.604).
Les mises en vente ont été "historiquement faibles" entre juillet et septembre derniers
S'agissant de la répartition moyenne des ventes en blocs au 3e trimestre 2020, on retiendra également que 61% des commercialisations au niveau national ont été faites aux bailleurs sociaux, 20% aux acteurs du logement intermédiaire et 19% aux autres types d'investisseurs. Globalement, les mises en vente ont été "historiquement faibles" entre juillet et septembre derniers : entre le 3e trimestre 2019 et le 3e trimestre 2020, elles ont chuté de 37,5%, passant de 24.814 à 15.497, la FPI assurant que de tels chiffres n'avaient pas été enregistrés depuis la crise économique de 2008. Entre les 9 premiers mois de 2019 et les 9 premiers de 2020, la dégringolade est encore un peu plus douloureuse, de l'ordre de 40,6%, passant de 88.972 à 52.826 - "les mises en vente les plus basses depuis près de 20 ans", d'après la fédération.
L'offre commerciale de logements en prend logiquement un nouveau coup, continuant à décroître dans de nombreuses régions et accentuant davantage la tension que peuvent connaître certaines métropoles. Parmi les secteurs les plus tendus - c'est-à-dire ceux où l'offre est inférieure à 12 mois -, l'intercommunalité d'Angers affiche une offre de 5,4 mois, la région Île-de-France 8,6 mois, l'agglomération de Rennes 9,2 mois, la métropole de Clermont-Ferrand 9,7 mois et la zone urbaine de Brest 9,8 mois.
Beaucoup d'attentes autour de la mise en oeuvre du "pacte national pour la relance de la construction durable"
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Une conjoncture qui fait quasiment stagner le prix moyen des logements ; les prochains trimestres se chargeront par la suite de confirmer ou d'infirmer ce coup d'arrêt. Mais pour la filière, la situation actuelle est due à un trop faible nombre de projets qui parviennent à voir le jour, ce qui provoquera un impact "majeur" inéluctable sur le secteur de la construction en 2021 puis en 2022. "La situation est grave", insiste Marc Villand. Faisant référence au "pacte national pour la relance de la construction durable" signé le 13 novembre dernier entre l'État, des associations d'élus locaux et des organisations professionnelles (dont la FPI), il indique que "le pacte est un signal qui vise à encourager les investisseurs institutionnels, mais nous demandons des modalités d'application. Son enjeu, c'est sa déclinaison dans les territoires. Une circulaire est en préparation pour demander aux préfets de rassembler l'ensemble des acteurs locaux du logement. Mais on attend aussi que l'État se réforme lui-même dans son approche du logement, qu'il retrouve des pratiques opérationnelles et qu'il sorte de son côté verbalisateur".
Sur le prolongement du dispositif Pinel, l'autre sujet-clé du moment pour le secteur de l'immobilier, les promoteurs se félicitent évidemment de l'adoption par l'Assemblée nationale le 13 novembre également d'un amendement du Gouvernement allant en ce sens : "Cette prolongation va nous aider dans cette période compliquée", estime le vice-président de la fédération, qui considère qu'il y a eu chez l'exécutif "une prise de conscience que ce n'était pas le moment de remettre en cause cet outil de politique publique efficace qui permet de loger des gens". Et de louer "la visibilité" offerte par ce texte, tant attendue par les acteurs du secteur.
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