ANALYSE. Après une année 2018 en recul, l'année 2019 pourrait également connaître une baisse des ventes de logements neufs, d'après la Fédération des promoteurs immobiliers. Pourtant, si tous les indicateurs du secteur de la construction sont dans le rouge, la demande reste importante.

Après une année 2018 décevante sur le plan des constructions de logements, que va-t-il advenir en 2019 ? La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) s'interroge, tout en relevant que la fin d'année 2018 s'est traduite par un ralentissement prononcé des ventes, qui varie cependant en fonction du segment d'activité. En effet, là où l'investissement locatif se replie, l'accession à la propriété des ménages se stabilise, tandis que les investissements des bailleurs sociaux sont incertains. Sur cette base de tendances observées au 3e trimestre de l'année dernière, la fédération pronostique donc une diminution des commercialisations de logements neufs de l'ordre de 10.000 à 15.000 entre 2017 et 2018.

 

Et à l'heure actuelle, aucun indicateur ne prévoirait un retournement de situation en 2019, avec au contraire une probable nouvelle baisse qui se profilerait à l'horizon : à fin novembre 2018, les permis de construire délivrés pour des logements collectifs ont reculé de 4,9% sur un an, pendant que les mises en chantier ont ralenti de 7,8% sur les trois derniers mois. Les logements commercialisés par les promoteurs chutent ainsi de 14% sur les neuf premiers mois de 2018, notamment dans de grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux.

 

"Les ventes fléchissent non pas faute d'acheteurs, mais d'une offre diversifiée et accessible"

 

Comment expliquer cette situation ? Selon la FPI, le secteur est davantage confronté à un problème d'offre que de demande. Déjà en 2018, les acquéreurs de logements neufs auraient ainsi été confrontés à plusieurs mauvaises nouvelles : entre les doutes sur le prélèvement à la source, la réforme des retraites dans les tuyaux ou encore la révolte sociale des Gilets jaunes, le climat des affaires n'aurait pas été au beau fixe. Et pourtant, les professionnels soulignent que "les fondamentaux de la demande restent bons" : les taux d'intérêt sont toujours historiquement faibles, ce qui stimule les transactions, et la fédération note que l'augmentation exponentielle du logement intermédiaire permettrait de compenser une baisse provisoire de l'investissement dans le parc social. Ce qui fait dire à la FPI que le problème se cristallise, non sur les clients, mais sur les produits : "Les ventes fléchissent non pas faute d'acheteurs, mais d'une offre diversifiée et accessible, et aucun signe ne permet d'espérer une inversion de tendance : nous allons durablement subir une forme de pénurie, qui risque de se traduire par de nouvelles tensions sur les prix."

 

Les coûts de production du BTP, un fléau récurrent

 

Pour pallier à cette situation, la FPI affirme qu'il faudrait augmenter le nombre de permis délivrés. Sauf qu'il ne sera pas aisé de s'affranchir de facteurs conjoncturels difficiles à contourner - les élections municipales de 2020, les PLU (Plans locaux d'urbanisme) intercommunaux des métropoles et les nombreux recours contentieux. En outre, le foncier "reste trop rare et trop cher" d'après la fédération, qui estime aussi que les opérations comportent "de plus en plus de surenchères en matière environnementale" et "de mixité sociale". Enfin, la hausse des coûts de production pesant sur le secteur du BTP, dont Batiactu a déjà parlé, contribue également à paralyser les réalisations.

 

Augmenter les dotations de l'Etat aux collectivités pour relancer les projets ?

 

"Nous avons désormais un ministère commun aux collectivités locales et au logement. Il faut saisir cette opportunité pour traiter enfin le paradoxe d'une politique du logement qui combine un Etat volontariste mais qui, faute notamment de transfert de moyens financiers suffisants, laisse les collectivités locales de plus en plus attentistes et réservées sur la construction et la densification", explique Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. En 2018, l'organisation a certes salué l'adoption de la loi Elan mais a néanmoins regretté ses insuffisances sur plusieurs sujets : le droit des sols, les coûts de production et "la rente foncière captée par les propriétaires de terrain". C'est pourquoi, pour les professionnels, l'année 2019 devra apporter des réponses suffisantes afin d'éviter une éventuelle pénurie de logements neufs abordables dans les zones tendues.

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