PROMOTEURS. Entrée en vigueur le 23 novembre 2018, la loi Elan est censée mieux encadrer le contentieux en urbanisme et fluidifier le traitement des dossiers par les juridictions administratives pour endiguer la mise à l'arrêt prolongée de programmes immobiliers. Qu'en est-il vraiment, un an après sa mise en application ?
Pour un promoteur immobilier, la signature d'un permis de construire s'accompagne d'un sentiment de soulagement mêlé d'appréhension. Celle de voir surgir un recours en contentieux auprès des juridictions administratives, à la demande d'un riverain, d'une association ou d'un particulier dont le balcon ne donne pas forcément sur le futur chantier de construction.
Ce troisième cas a récemment été mis au jour, avec la plainte déposée par la Fédération des promoteurs immobiliers d'Ile-de-France (FPI) contre Vassili Perinet, marchand de biens à l'origine de 20 recours gracieux et contentieux sur des programmes immobiliers basés dans les Hauts-de-Seine, soit 1.500 logements.
Constatant cette généralisation de recours signés d'un même nom, la FPI Ile-de-France a fait le choix du pénal, et de plaider l'escroquerie à grande échelle. "Avec notre avocat, nous avons pu mettre à jour un véritable système d'escroquerie généralisée (...) nous aurions pu aller au civil mais nous voulions taper un peu plus fort", justifie Pierre Bibet, son délégué général, à Batiactu.
Avant d'en arriver là, la loi Elan a crée en 2018 de nombreux filtres, visant à mieux encadrer les contentieux dès leur arrivée au tribunal administratif. Les requérants ne peuvent plus, par exemple, amener d'éléments nouveaux à l'instruction du dossier après les deux mois qui suivent la réception du mémoire en défense (document présentant au requérant les arguments du défendeur). La loi est également censée favoriser l'action en dommages et intérêts visant à dissuader les recours pour blocage, ou de rendre plus transparentes les transactions effectuées entre un promoteur et un requérant.
Une jurisprudence à construire sur "l'intérêt à agir"
Le délégué général de la FPI Ile-de-France estimait pourtant, dans un précédent entretien à Batiactu, que ces apports législatifs ne trouvaient "toujours pas de traduction concrète et pratique sur le terrain". Il estime, dans le cadre de l'affaire opposant la FPI Ile-de-France à Vassili Perinet, que les recours de ce dernier auraient pu être rejetés par la juridiction administrative, en tenant compte de "l'intérêt à agir".
Un terme qui demeure encore flou, quant à son interprétation par les magistrats, et qui manque encore de jurisprudence, comme le confirme Ombeline Soulier Dugénie, avocate en droit public des affaires et associée au cabinet Redlink. "Quand il n'y a pas d'intérêt à agir fondé, on assimile cela à un recours abusif. La rédaction en tant que telle dans la loi Elan va plutôt permettre d'analyser le comportement global lié à l'abus et on pourrait prendre en compte le caractère répété d'un abus émis par une même personne. La jurisprudence reste à construire", développe-t-elle auprès de Batiactu.
En attendant que les nouvelles dispositions de la loi Elan imprègnent complètement les tribunaux administratifs pour définir plus facilement "l'intérêt à agir" des requérants, Ombeline Soulier Dugénie estime qu'elles accélèrent la cadence des instructions. "Le fait d'avoir un encadrement du délai de traitement à 10 mois met une pression sur les juridictions qui n'est pas neutre", estime-t-elle. Du côté des promoteurs, ces mesures pourraient également contribuer à casser un cercle vicieux qui a la dent dure, à savoir que nombre d'entre eux "avaient tendance à dégainer le chéquier chaque fois que leur projet était menacé, ne voulant pas perdre de temps en contentieux", poursuit l'avocate associée.
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