ÉTUDE. L'Union professionnelle du logement accompagné et l'Union sociale pour l'habitat d'Ile-de-France ont souhaité savoir s'il existait une corrélation entre baisse des consommations énergétiques des immeubles et augmentation des coûts d'entretien-maintenance. Découvrez leurs conclusions.

Bailleurs sociaux et gestionnaires de logements accompagnés sont engagés dans une démarche de recherche de performance énergétique, qu'il s'agisse de constructions neuves ou de réhabilitations du parc existant. Mais les professionnels du secteur font le constat d'un écart croissant entre la baisse des consommations énergétiques - liée à la performance des bâtiments - et la hausse des coûts d'entretien - en raison de leur technicité. L'Aorif (union sociale pour l'habitat d'Île-de-France) et l'Unafo (union professionnelle du logement accompagné) ont étudié ce phénomène en analysant sept résidences sociales franciliennes avec l'aide du bureau d'études Duréo, spécialisé dans le développement durable. Les aspects techniques ont été scrutés dans un premier temps, complétés par une série d'entretiens avec des responsables de résidences (gestionnaires) et des chargés d'opérations (bailleurs). A partir de là, une cartographie de la performance énergétique en logement-foyer a été établie, identifiant les principales préoccupations, objectifs et intérêts communs entre ces deux catégories de professionnels. Les deux commanditaires de l'enquête précisent : "Si le travail doit être pris avec toute la prudence nécessaire en raison de son périmètre forcément limité, il permet néanmoins de dégager des tendances et des pistes réelles d'amélioration".

 

Sur la dimension purement technique de la performance énergétique, le document de synthèse note que les enveloppes ne figurent pas systématiquement au cœur des préoccupations. De nombreuses opérations miseraient de préférence sur des équipements expérimentaux, parfois contre-productifs en raison d'une prise en main complexe et d'un impact fort du comportement des habitants. Les coûts de maintenance seraient ici particulièrement sous-estimés (voire négligés en phase de conception) amenant à une équation quasi-systématiquement négative en termes de performance globale du bâti. Le poids des consommations non réglementaires (éclairage, électroménager) tendent également à prendre le pas sur le chauffage et peuvent représenter jusqu'à 4 voire 7 fois plus que celui-ci pour un petit logement de 16 m². Pour les énergies renouvelables, le rapport note qu'il est possible d'obtenir des bâtiments performants n'y faisant pas appel mais qu'une mauvaise intégration de ces solutions s'avère en revanche ruineuse. Les auteurs abordent la question des compteurs électriques et s'interrogent sur leur surdimensionnement qui ne correspond pas aux besoins réels constatés, engendrant ici aussi des surcoûts. Quant à la méthode de suivi des consommations énergétiques, les spécialistes soulignent qu'aucune méthodologie standard n'est appliquée, ce qui pénalise la fiabilité des résultats et ne permet pas d'analyse précise.

 

Combiner technique, gestion des coûts et usages

 

Pour les aspects organisationnels, le document recommande d'impliquer davantage les gestionnaires dans la programmation et la conception des projets, très en amont : "Son retour d'expérience sur les usages des occupants et sur l'organisation collective de la résidence sociale permet de mieux cadrer les programmes et les hypothèses de conception et ainsi d'éviter un trop grand décalage entre conception et exploitation du bâti". Afin de faciliter le suivi et la maintenance, le rapport prône l'utilisation d'indicateurs synthétiques basés sur les informations techniques du bâtiment. Il soutient également l'idée d'une évolution de l'approche : "La réflexion autour de la performance d'un bâtiment peut être financière, technique, environnementale… Ces aspects peuvent parfois être complémentaires, mais les projets sont souvent d'abord pensés à l'aune d'un seul critère". L'intégration de notions comme l'amélioration du confort ou la baisse des charges devrait notamment être considérée.

 

Sur le terrain, les auteurs de l'enquête soutiennent l'idée que le changement culturel dans la durée passera par l'organisation de sessions de sensibilisation des intervenants (bailleurs, gestionnaires) et des occupants, en impliquant l'ensemble de la chaîne dans le processus de conception et de réalisation. La mise en place d'une carte d'identité énergétique du bâtiment, dans le prolongement du carnet d'entretien émis par l'Unafo et l'Aorif pourrait être l'un des outils de gestion. Laurent Pérez, le gérant du bureau d'études Duréo au moment de l'étude, conclut : "Si les logements-foyers ont des spécificités liées aux publics accueillis, il est néanmoins possible d'apporter des réponses standardisées à la problématique de la performance énergétique en résidence sociale". Le spécialiste évoque une courbe d'apprentissage où certains précurseurs s'intéressent déjà à la thématique sous un angle purement technique mais que les dimensions d'usage et de confort des occupants apparaissent aujourd'hui. L'expert l'assure : "Il est possible d'assurer un meilleur service en utilisant moins de technique mais en l'utilisant mieux".

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