DÉCRYPTAGE. Réversibilité des bureaux en logements, simplification normative, renforcement de la sécurité incendie : découvrez pourquoi le Gouvernement instaure, dans la loi Elan, une nouvelle catégorie de bâtiments, les immeubles de moyenne hauteur (IMH).

La loi Elan entrera le 15 mai en discussion au Parlement. Parmi ses nombreux articles, les 8, 9 et 10 sont consacrés à la transformation de bureaux en logements. C'est dans ce cadre (article 10) que le Gouvernement invente une nouvelle catégorie d'immeuble, les immeubles de moyenne hauteur (IMH). Ils seront amenés à remplacer les immeubles de quatrième famille, entre 28 et 50 mètres.

 

Harmoniser les réglementations

 

Le but est d'harmoniser les réglementations existantes, notamment en matière d'incendie, entre les bureaux et les logements pour les ouvrages de cette hauteur. En effet, aujourd'hui, selon la destination de l'immeuble (bureaux ou logements), des différences normatives existent, compliquant les opérations de transformation. En non-résidentiel, dès 28 mètres, un bâtiment devient IGH. Alors qu'en résidentiel, le seuil est fixé à 50 mètres. Cette nouvelle catégorie d'immeubles viendra harmoniser les règles quelle que soit la finalité du bâtiment, afin qu'à terme il ne soit question d'IGH qu'à partir de 50 mètres.

 

 

D'après l'exposé des motifs de la loi Elan, les IMH constitueront la réponse à plusieurs problématiques. Tout d'abord atteindre un objectif de simplicité réglementaire, en tenant compte de la philosophie du Gouvernement en la matière : fixer un objectif de résultats et non de moyens. Autre avancée visée, réduire les coûts de construction pour les immeubles de bureaux de cette catégorie, jusqu'à 1.000 euros/m². "Le service de sécurité incendie n'est pas obligatoire dans l'immeuble de moyenne hauteur sur les parties non ERP", précise notamment l'exposé des motifs du projet de loi.

 

Un décret pour renforcer la réglementation incendie

 

Les IMH sont enfin une réponse au rapport du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), publié en juin 2017 dans la foulée de l'incendie de la tour Grenfell, à Londres. Pour rappel, celui-ci pointait notamment une faille dans la réglementation française, touchant aux immeubles de quatrième famille. Le projet de loi Elan vient ainsi acter, par son article 10 et la création de ces IMH, le renforcement de la sécurité incendie, "notamment concernant la propagation d'incendie par les façades", précisent les pouvoirs publics dans l'exposé des motifs. Un point sur lequel "les immeubles d'habitation ont une réglementation trop permissive". "Les faiblesses de la réglementation pour cette tranche de hauteur [28-50 mètres, NDLR] ont été pointées dans le rapport qui a suivi l'incendie de la tour Grenfell."

 

Quel sera le détail de ce renforcement de la réglementation ? L'article 10 précise qu'il sera connu ultérieurement par décret en Conseil d'État. Il s'appliquera à la construction neuve et à la rénovation : "Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un immeuble de moyenne hauteur ou d'un immeuble de grande hauteur doivent être conformes aux règles de sécurité fixées, pour chacun de ces types d'immeubles, par décret en Conseil d'État", précise en effet l'article 10.

 

Faudra-t-il intervenir sur les façades existantes ?

 

Ce renforcement de la réglementation pour ce type d'habitations pose la question du traitement de l'existant. Faudra-t-il intervenir, dans un souci de sécurité incendie, sur des façades d'immeubles édifiées au moment où la réglementation était, pour reprendre les termes de l'exposé des motifs, "trop permissive" ? Le secteur n'en est pas là, même si de nombreux acteurs (des propriétaires immobiliers aux organismes de logement social, en passant par les assureurs) suivent ce sujet de très près.

 

Pour rappel, des opérations comme la dépose de bardages sont en cours au Royaume-Uni, entraînant des coûts significatifs. Et plusieurs bâtiments de quatrième famille (28-50 mètres) sont concernés en France, comme nous l'ont confirmé plusieurs sources. Reste à connaître leur nombre exact - et pour rappel, aucun immeuble de plus de 50 mètres (IGH) n'est exposé à ce risque en France, puisque notre réglementation interdit d'apposer en façade, sur cette famille de bâtiments, des produits combustibles. Le ministre Jacques Mézard, en juillet 2017, avait demandé la réalisation d'un rapport complémentaire visant à "préciser l'identification des bâtiments susceptibles de présenter des similitudes avec l'immeuble Grenfell". Il n'a pas encore été rendu public.

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