CONJONCTURE. L'immobilier ancien a été en très grande forme en 2019, les prix des appartements progressant de 4% en France métropolitaine, ceux des maisons de 2,5%. De même, le million de transactions a été dépassé. L'année 2020 pourrait profiter des mêmes tendances, du moins dans un premier temps.

L'immobilier ancien aura enregistré d'excellents résultats au cours de l'année 2019 : la barre symbolique du million de transactions a été atteinte et même dépassée, le nombre d'accords commerciaux s'élevant très précisément à 1,063 million. Les prix ont également enregistré des progressions de l'ordre de 4% pour les appartements en France métropolitaine (+4,7% en Île-de-France, +3,5% en province) et de 2,5% pour les maisons (+1,2% en région parisienne, +2,8% dans le reste du pays). Et le rythme de transactions ne cesse d'augmenter chaque mois, avec notamment +10,6% à la fin octobre 2019. Selon les notaires de France, les volumes n'avaient plus connu de telle hausse depuis février 2018. Dans leur note de conjoncture récapitulant les tendances du marché de l'ancien en 2019, les professionnels relèvent toutefois que le dynamisme de certaines grandes métropoles ne doit pas camoufler, comme à chaque fois, des disparités plus ou moins importantes entre les régions de l'Hexagone (voir encadré).

 

"Toutefois, il n'y a pas lieu de craindre un tassement des volumes, compte-tenu du nombre de logements produits et du taux de rotation actuel du parc immobilier", précisent les notaires. "Bien que très actif, le marché reste cohérent au regard du nombre de logements détenus par des particuliers."

 

La grève contre la réforme des retraites pourrait se faire sentir dans deux à trois mois

 

Pas d'inquiétude majeure donc chez les professionnels de l'immobilier, qui estiment même que le seuil du million de transactions pourrait encore être atteint voire dépassé en 2020, dans la mesure où les conditions de financement ne risquent pas d'évoluer significativement. Le dynamisme du marché de l'ancien doit effectivement être imputé à un contexte financier plus que favorable, grâce au niveau historiquement faible des taux d'intérêt et de la "forte motivation des ménages" qui considèrent toujours que la pierre constitue une valeur-refuge. Les offices notariales n'ont pas constaté une "accélération démesurée des prix" au cours de l'année dernière, mais ont toutefois remarqué une baisse de rentrée de dossiers durant le mois de décembre, ce qui pourrait s'expliquer par les mouvements sociaux contre la réforme des retraites du gouvernement d'Edouard Philippe. Ceci dit, l'impact ne devrait vraiment être ressenti que dans deux à trois mois. Globalement, les tendances des trois derniers mois de 2019 montrent que les appartements augmenteraient encore de 1,1%, et les maisons de 0,7% d'ici la fin du mois de janvier 2020.

 


Les prix des appartements et maisons dans l'ancien au 3e trimestre 2019

 

D'après les notaires de France, voici les prix médians constatés pour les appartements et maisons du marché de l'ancien au 3e trimestre 2019. L'évolution est calculée sur un an, sur la période du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2019 en comparaison à la période du 1er juillet 2018 au 30 septembre 2018. Pour rappel, un prix médian est tel que 50% des transactions ont été conclues à un prix qui lui est inférieur, et 50% à un prix qui lui est supérieur. Plus représentatif que le prix moyen, le prix médian représente véritablement le "milieu" du marché.

 

Prix au m² médian des appartements anciens dans différentes agglomérations :

 

- Paris : 10.080 €, +6,1%
- Lyon : 4.470 €, +11,5%
- Marseille : 2.400 €, +0,5%
- Lille : 3.220 €, +0,8%
- Rennes : 2.880 €, +8,1%
- Bourges : 1.220 €, +4,8%
- Bordeaux : 4.260 €, -1,3%
- Toulouse : 2.230 €, -1,1%
- Nîmes : 1.670 €, +1,1%
- Metz : 1.820 €, +0,5%
- Corse du Sud : 3.010 €, +6,6%
- Martinique : 2.480 €, -0,9%
- La Réunion : 2.080 €, +1,5%

 

Prix de vente médian des maisons anciennes dans différentes agglomérations :

 

- Île-de-France : 316.600 €, +1,2%
- Lyon : 345.000 €, 0%
- Marseille / Aix-en-Provence : 338.900 €, +5,9%
- Lille : 200.000 €, +2,9%
- Nantes : 320.000 €, +7,4%
- Châteauroux : 122.000 €, -0,1%
- Bordeaux : 344.000 €, +1,8%
- Montauban : 174.500 €, +2,3 %
- Montpellier : 350.000 €, +8,7%
- Metz : 234.300 €, +11,4%
- Haute Corse : 237.000 €, -8,1%
- Guadeloupe : 257.000 €, +11,7%
- La Réunion : 225.000 €, +12,5%

 


En 2019, la progression des appartements serait au total de 7% dans la capitale et de 5,8% en Petite Couronne

 

Les hausses de prix devraient dans tous les cas se poursuivre en 2020 : d'après les projections issues des avant-contrats, les notaires de France tablent sur une inflation des appartements franciliens, portés par l'extrême bouillonnement du marché parisien et de la Petite Couronne. Rien qu'au mois de janvier 2020, la hausse se chiffrerait à +5,9% ; sur l'ensemble de l'année 2019, la progression serait de 7% dans la capitale et de 5,8% en Petite Couronne. La Grande Couronne parviendrait à limiter cette augmentation, de l'ordre de +2,7%. Côté maisons, les prix de la région francilienne resteraient stables. "Les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires du Grand Paris montrent que le prix de vente d'une maison en Île-de-France s'établirait à 311.400 € en janvier 2020, contre 310.500 € en janvier 2019", précisent les notaires dans leur note de conjoncture. "On observerait ainsi une quasi-stagnation du prix des maisons (+0,3% en un an)."

 

Même prévisions pour le reste du pays, où l'inflation devrait s'accélérer jusqu'en janvier 2020 : sur toute l'année 2019, les appartements verraient leurs prix croître entre 5% et 6%, tandis que les maisons enregistreraient une croissance comprise entre 3,5% et 4,5%. L'ensemble des grandes agglomérations françaises sera confronté à une hausse des prix des appartements, mais certaines grandes villes seront plus impactées que d'autres, à l'instar de Caen (+11%) et Besançon (+10%), a contrario par exemple de Villeurbanne (+3%) et de Nantes (+5%). Quant aux maisons, les agglomérations qui avaient jusqu'à présent connu des stagnations voire des baisses de tarifs, devraient afficher, d'ici la fin du mois de janvier 2020, des prix en hausse, comme à Saint-Nazaire (+12%), Douai et Lens (+5%) ou encore Dijon (+3%). Les notaires envisagent même des augmentations à deux chiffres à Angers, Toulouse et Lyon.

 


Focus sur les crédits immobiliers

 

D'après les notaires de France, les conditions d'emprunt seront encore vraisemblablement favorables en 2020, "mais si l'augmentation des taux devait être plus marquée, nous pourrions constater, comme par le passé, non pas une baisse des volumes mais plutôt une 'frénésie acheteuse', les acquéreurs se hâtant de concrétiser leur achat avant l'avènement de taux supérieurs synonymes de mensualités plus importantes", notent-ils.

 

La Banque de France fournit plus d'indications sur les crédits immobiliers : en octobre 2019, 26% des prêts à l'habitat octroyés ont en fait été des renégociations - ils ne représentaient que 16,4% du total en octobre 2018. En croissance de 6,7% en octobre (après +6,6% en septembre), la production financière totale s'est établie à 24 milliards d'euros, soit son plus haut niveau depuis mai 2017. Le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits immobiliers à long terme et à taux fixe a atteint un nouveau plus bas historique en octobre dernier, de l'ordre de 1,24%, après 1,27% en septembre.

 

 

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