FINANCEMENT. Un rapport provisoire du sénateur (LR) de Seine-Saint-Denis Philippe Dallier dresse les difficultés économiques auxquels les bailleurs sociaux devront faire face, et des pistes de financement alternatif.
C'est un premier rapport qui emboîte le pas à un document très attendu par les bailleurs sociaux, celui de l'Inspection générale des Finances et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD). Le rapporteur spécial aux crédits du logement et à l'urbanisme Philippe Dallier a présenté le 18 septembre 2019 à la commission des finances du Sénat son rapport sur la diversification des sources de financement du logement social.
Sans ambages, le sénateur affirme que le modèle français est à préserver, au vu des comparaisons avec ses voisins britannique ou allemand qui ont fortement encouragé la vente de logements sociaux, au point d'amoindrir leur parc de logements abordables. Philippe Dallier concède cependant que malgré la signature du pacte constructif en avril dernier, la réduction du loyer de solidarité, la hausse des cotisations au CGLLS et de la TVA à 10% sur la construction neuve impacteront sensiblement les ressources des bailleurs.
Présentés comme des mesures compensatoires, les prêts de haut de bilan et la vente de logements sociaux ne parviendraient pas à maintenir les finances à flot. Les ressources prêtées par la Caisses de dépôts sur 30 à 40 ans "ne consistent guère qu'à repousser la dette, qui est allongée mais pas allégée", nuance Philippe Dallier. Il se montre également sceptique sur l'impact de la vente de logements sociaux.
Privilégier le recours aux fonds européens et aux banques
Fortement encouragée par le gouvernement dans la loi Elan, cette commercialisation pourrait décevoir les ambitions nationales avec 8.700 ventes enregistrées par l'Union sociale pour l'habitat (USH). Le sénateur de Seine-Saint-Denis pointe d'ailleurs le paradoxe des objectifs gouvernementaux avec la disparition de l'APL Accession, appelant à son retour dans la prochaine loi de finances.
Face à ces aides institutionnelles insuffisantes, Philippe Dallier juge inéluctable le recours à d'autres voies de financement, publiques ou privées. A commencer par les fonds européens peu exploités du Feder ou de la Banque européenne d'investissement. Un volet sur la mobilisation de ces fonds figure dans la clause de revoyure, appelant la Caisse des dépôts à faciliter la constitution des dossiers de bailleurs. Une plateforme d'intermédiation doit d'ailleurs être lancée à l'occasion du Congrès HLM du 24 au 26 septembre prochain.
Les financements privés présentent aussi leurs avantages. Philippe Dallier appelle néanmoins à les utiliser avec parcimonie, considérant "le socle de financement du logement social par les prêts de la Caisse des dépôts" comme un fondement du financement du parc social français. Les prêts à taux fixe des banques traditionnelles peuvent présenter l'intérêt de taux plus bas que celui du livret A.
Le rapporteur spécial se montre plus vigilant quant à l'arrivée d'investisseurs institutionnels dans le capital d'organismes HLM qu'il appelle à envisager "avec prudence". Ce dernier "ne cache pas sa réticence à voir des investisseurs internationaux intervenir en capital dans le logement social français".
"L'intérêt des finances publiques est de relancer la construction", P. Martin (Medef)
