RÉFÉRENTIEL. Le rapport Girometti-Leclercq sur la qualité des logements collectifs a été rendu public. Le "référentiel qualité" qu'il propose pourrait servir à conditionner le dispositif Pinel à taux plein après 2023. Taille minimale des séjours et des chambres, hauteur sous plafond, exposition : Batiactu décrypte le contenu d'un rapport hautement attendu.

"Si la production de logements au XXe siècle a été marquée par un progrès permanent en termes de confort et de qualité d'espace, […] une certaine régression dans la réalité construite est observée depuis deux décennies". C'est fort de ce constat que Laurent Girometti, directeur général d'Epamarne, et François Leclercq, architecte de renom, ont été missionnés, par la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, pour la création d'un référentiel de qualité des logements, en particulier des logements collectifs.

 

C'est à l'occasion de la deuxième table-ronde de la démarche "Habiter la France de demain", portée par la ministre, ce 8 septembre 2021, que les auteurs ont pu présenter leur référentiel et expliquer les critères retenus en présence de la ministre. Le premier d'entre eux est, comme le défend depuis plus d'un an François Leclercq, la taille du logement. "Un grand logement sera toujours plus qualitatif, plus transformable qu'un petit logement, peu importe son agencement. Il sera surtout nettement plus adapté à la vie quotidienne de ses habitants, particulièrement au regard de ses futures évolutions", défend le rapport. L'autre critère, conséquence de "la nouvelle donne climatique", est la question de la ventilation naturelle. De celui-ci découlent à la fois une exigence de hauteur sous plafond, et une exigence d'orientations multiples.

 

Le Pinel pourrait devenir le "Pinel+"
La ministre déléguée au Logement a confirmé, ce 8 septembre 2021, qu'elle réfléchissait à relier le futur dispositif Pinel, qui pourrait s'appeler le "Pinel +", au référentiel qualité des logements. "Sur ce mécanisme Pinel, la loi de finances pour 2021 prévoit que le taux maximal du Pinel, que nous avons appelé le Pinel+, soit conditionné à un référentiel à partir de 2023", a-t-elle indiqué ce 8 septembre 2021. "Le référentiel proposé aujourd'hui [Leclercq-Girometti, NDLR], pourra être repris en partie dans le Pinel +." Pour l'instant, aucun projet de nouvelle norme n'est prévu, a précisé la ministre, pour qui la réflexion sur ce référentiel ne fait que commencer.

 

Augmenter avant tout la surface du binôme séjour-cuisine

 

Faisant le constat que, dans les constructions récentes, le séjour et la cuisine "ont fréquemment été rassemblés en un seul volume servant aussi d'entrée et de circulation d'accès aux chambres", avec, au final, certains séjours "autour de 20 m² avec une façade unique de moins de 4 m linéaires, rendant très difficile tout aménagement intérieur", Laurent Girometti et François Leclercq suggèrent de faire de l'augmentation de la surface du binôme séjour-cuisine la priorité.

 

 

Ainsi, écrivent l'aménageur public et l'architecte, la surface minimale du couple cuisine-séjour pourrait être comprise entre 23 et 31 mètres carrés, "conformément notamment aux minimums en vigueur en Suisse (25m2) et en Belgique (28m2)". Selon la typologie, le séjour et la cuisine devraient être, au minimum, de la taille suivante :
T1 : 23 m2
T2 : 25 m2
T3 : 27 m2
T4 : 29 m2
T5 : 31 m2

 

Permettre que toutes les chambres accueillent un deuxième lit

 

L'intégration de la cuisine au séjour, a, par ailleurs, pour conséquence "une réduction de la surface des façades". "Ceci affecte de façon importante les possibilités de mutabilité des logements, la cuisine ne possédant plus de fenêtre qui lui soit propre". La cuisine devrait de préférence pouvoir se décliner selon les volontés individuelles d'ouverture sur le séjour ou d'indépendance à partir du T3, écrivent les auteurs.

 

Le référentiel proposé fixe également des surfaces minimales pour les chambres. Objectif : "que la plus petite puisse accueillir différentes possibilités d'aménagement permettant, entre autres capacités, l'accueil éventuel d'un deuxième lit". En outre, il faudra que les rangements souvent dévolus aux chambres "et sous-évalués dans les programmes", soient pris en compte dans les calculs de surfaces (à 4% minimum de la surface du bien). Aujourd'hui de 9m2 environ, la surface minimale des chambres devrait, pour que le programme respecte le référentiel, être de 10,5 m2, avec au moins une chambre de 12m2.

 

Une hauteur sous plafond de 2,70 m minimum

 

La hauteur sous plafond généralisée à 2,50 m "(et souvent mesurée à moins selon les enquêtes Qualitel)" doit être "remise en cause", d'après le rapport, pour plusieurs raisons : adaptation à l'évolution de la taille des personnes ; amélioration de la ventilation et du rafraîchissement nocturne des pièces ; possibilité d'aménagement en trois dimensions (lits superposés, mezzanine, rangements plus grands, etc.). Ils proposent une hauteur sous plafond à 2,70m minimum, pour se mettre au niveau de la plupart des pays voisins "dont les standards se situent entre 2,60 et 2,70m".

 

Cette mesure appelle deux remarques des auteurs : elle ne doit pas conduire à des pertes de constructibilité du fait des hauteurs maximales pouvant être imposées par le PLU : "sa mise en œuvre ne peut donc intervenir qu'avec une mise en cohérence locale de celui-ci". Et des adaptations pourraient être prises en compte : des logements en duplex organisés autour de vides importants pourraient accepter des hauteurs sous plafond plus réduites par ailleurs ; de la même manière, la hauteur de 2,70 m "pourrait n'être appliquée qu'aux pièces [de vie], laissant la possibilité de faux plafonds techniques par ailleurs".

 

Double orientation obligatoire

 

Constatant que la mono-orientation des logements s'est fortement développée ces dernières années, le référentiel fixe la règle de la double orientation, "ou plus efficacement que les logements de trois pièces et plus soient traversants". Pour les 2 pièces et studio, lorsque la mono-orientation ne peut être évitée, "il convient de réfléchir en amont à des systèmes favorisant une bonne ventilation naturelle du logement".

 

Les préconisations du référentiel de qualité élaboré dans le cadre de cette mission "peuvent être portées à toutes les échelles de décision et de manière subsidiaire, par l'État, qui dispose de leviers relatifs au financement des logements", indique le rapport. Une allusion au Pinel, qui doit évoluer à partir de 2023, la ministre ayant récemment évoqué la création d'un super-Pinel conditionné à l'atteinte de critères environnementaux et… de qualité plus exigeants. Ces éléments devraient être dévoilés, annonce le ministère, mi-octobre. Les collectivités territoriales, "dont bon nombre s'impliquent déjà à travers les chartes de qualité", sont également invitées à utiliser le référentiel.

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