Les promoteurs immobiliers craignent que 2020 ne soit "une année blanche"

 

 

Au final, le stock de logements est inférieur à 9 mois de ventes (ce qui correspond donc à un marché tendu) dans les trois quarts des métropoles du pays, et il atteint même un délai de 7,2 mois en région Île-de-France. Pour la FPI, les causes résident dans la baisse des permis de construire (449.400, -2,3%), notamment sur le segment collectif (-6,8%), dans la longueur des projets (410.300 mises en chantiers, -1%), le coût élevé des travaux, un manque de disponibilité des entreprises du bâtiment ou encore les recours intentés par le voisinage. Un contexte qui fait grimper les prix : d'après les promoteurs, le prix moyen du logement neuf a augmenté à l'échelle nationale de 4,6% en 2019.

 

"2019 a été une année de déséquilibre, de contradiction entre la volonté de construire et l'acte de construire. Elle aura été une année trouble-fête, alors que la profession était en ordre de marche. On est quand même en droit de s'interroger sur cette contradiction dans les territoires : à chaque fois qu'une tendance arrive sur notre marché, on a l'impression que la réponse est de construire moins. Les discours actuels sont riches de considérations sur ce qu'on ne fera plus : la 'bétonisation', l'artificialisation, la métropolisation, etc. Mais comment faire pour loger tout le monde ? Tout cela va faire de 2020 une année blanche. Je n'ai rien qui me permet d'être optimiste pour l'année 2020."

 

 

La fin 2019, amorce d'une tendance baissière ?

 

"Il n'y a pas de crise générale du logement en France, il y a une crise du logement abordable là où sont les besoins, en particulier là où sont les emplois", commente Alexandra François-Cuxac. "Le gisement de logements vacants à y remettre sur le marché n'est pas du tout à l'échelle des besoins : contrairement à ce qui s'est passé en 2019, il faut donc accentuer la production, pas la ralentir." L'infléchissement de 8,8% des réservations totales de logements neufs observé au 4e trimestre 2019 ne constitue pas pour autant un début de tendance, car "il est trop tôt pour savoir si ça va durer" : les trois derniers mois de l'année dernière, les réservations se sont établies à 47.528, contre 52.090 la même période un an plus tôt.

 

Dans le détail, les logements en bloc ont enregistré 33.102 réservations en 2019 (-2,8%), pendant que les logements au détail se sont rétractés de 2,7%, atteignant 123.459 réservations. Les ventes en bloc se sont réparties l'année dernière entre les bailleurs sociaux (69%), les autres types d'investisseurs (17%) et les acteurs du logement intermédiaire (14%). Une situation différente en région parisienne, avec 55% aux bailleurs sociaux, 24% aux autres investisseurs et 21% aux acteurs du logement intermédiaire.

 

 

 

La France fracturée entre métropoles et campagnes

 

Et pour l'année qui débute, il risque d'y avoir "un temps de latence après les élections municipales", comme finalement à chaque cycle électoral : en décembre 2005, un pic avait été atteint à 30.400 logements collectifs autorisés chaque mois, avant de tomber à 22.700 en mars 2008 (-25%), au moment du scrutin. Idem en septembre 2011 avec un pic à 27.500 autorisations mensuelles, avant une dégringolade de 25% en mars 2014, avec seulement 20.400. Pour Alexandra François-Cuxac, "le besoin dans ce pays est de répondre à tous les segments de la demande, à toutes les populations". La présidente de la FPI qui appelle à construire la ville écologique de demain, à des bâtiments en hauteur pour libérer l'emprise au sol et à une réinvention de la maison individuelle. Le problème de fond reste toutefois toujours le même, celui de l'aménagement du territoire et de l'opposition entre les métropoles et les campagnes : "Il y a une certaine irresponsabilité de continuer à envoyer des gens dans des territoires qui ne sont pas aménagés, où il n'y a pas grand-chose".

 

Sur le plan financier et suite aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière, les promoteurs et leurs partenaires banquiers n'ont pas encore assez de recul sur les modifications d'octroi des crédits immobiliers pour observer un début de tendance. Néanmoins, des interrogations, voire des inquiétudes, réapparaissent. Quant à la future Réglementation environnementale 2020, actuellement en élaboration, la FPI veut être de la partie et participer à l'évolution des choses : "On espère créer des poches de valeur nouvelles pour absorber le coût de la RE2020", affirme sa présidente. "C'est toute une chaîne de production à revoir. On veut travailler avec les grands énergéticiens le plus en amont possible pour trouver des solutions optimisées. Tout cela est à l'oeuvre, de manière raisonnée, pragmatique. Mais il ne faut pas perdre de vue que la baisse de production vient aussi d'un manque d'ambition collective."