CONJONCTURE. Dans quel état seront les marchés immobiliers, après le "coup d'arrêt" constaté par les acteurs ? Si les Français restent pour l'instant optimistes, plusieurs scénarios, pas tous réjouissants, se dessinent.

Le constat est unanime : le confinement a, très logiquement, mis le marché immobilier "en pause". Mais, une fois l'attentisme passé, le marché va-t-il s'effondrer ou, au contraire, repartir de plus belle ? C'est là que les analystes divergent, à renfort de sondages et prédictions. Certains préfèrent livrer plusieurs scénarios, tant l'inceritude est grande.

 

Century21, réseau d'agents immobiliers comptant 900 agences en France, filiale du groupe Nexity, rappelle que les volumes étaient en hausse de 8% à 10% au 1er trimestre 2020 par rapport au 1er trimestre 2019, tandis que les prix étaient légèrement en hausse avec respectivement +2% et +3%. Dès le 17 mars, le marché a connu un "coup d'arrêt inédit" avec une chute du volume des transactions de 80% pour les maisons et les appartements. Cependant, "les acquéreurs et les vendeurs auront, dans l'immense majorité, toujours le même projet dans quelques semaines". "Certains projets pourront être retardés, mais ils ne seront pas annulés. Personne ne peut prédire ce qui se passera après la crise du Covid-19. Il me semble imprudent voire anxiogène de vouloir se projeter dans des conjectures hasardeuses. Le marché est en mode pause, […] gardez votre projet au chaud", conseille le président du réseau, Laurent Vimont.

 

Projets simplement décalés

 

Côté bureaux, Immostat, GIE d'analyse du marché francilien rassemblant CBRE, BNP RE, JLL et Cushman & Wakefield, fait ressortir que "si le bureau en Ile-de-France fait face à une baisse importante de la demande (37% sur un an et par rapport à la moyenne décennale), le volume d'investissement atteint un nouveau record" avec 5 milliards d'euros. "Toutefois, il est important de noter que ces bons résultats ne sont que la concrétisation d'affaires initiées au deuxième semestre 2019", prévient CBRE. "Il est évident que les investisseurs feront preuve de prudence au cours des prochaines semaines, dans l'attente de la levée du confinement ainsi que d'un meilleur accès à la dette et d'une vision plus claire sur l'évolution du marché", qui "reste pour l'heure sain".

 

 

Drimki, "outil en ligne gratuit pour estimer un appartement ou une maison", avait prévu d'interroger les Français sur leurs intentions d'achat chaque trimestre en 2020. La première enquête s'étant déroulée les 19 et 20 février, la plateforme a souhaité connaître l'impact de la crise sanitaire sur leurs intentions en relançant le même questionnaire, suivant la même méthodologie entre les 25 et 26 mars derniers. "Les résultats semblent traduire un certain optimisme", analyse la plateforme. Avec 15%, "la proportion de Français ayant l'intention d'effectuer un achat immobilier est en légère baisse par rapport au mois dernier (-2 points)".

 

Les intentions d'achat de logements pour investir n'ont pas diminué

 

Cette stabilité se retrouve à la fois en termes de tranches d'âge, de catégories socio-professionnelles et de répartition géographique. Même les intentions d'achat de logements pour investir n'ont pas diminué, ils représentent toujours près d'un cinquième des motivations de projet immobilier dans les 12 prochains mois. Si "la crise actuelle semble infléchir légèrement les intentions d'achats immobiliers", c'est "sans venir totalement bouleverser la donne, sans doute parce que nombre de Français sont encore dans l'expectative concernant la durée du confinement et l'après-crise", conclut Drimki. Un autre sondage, réalisé pour L'officiel du déménagement, effectué fin mars également, évalue à 58% des personnes dont le projet de déménagement en 2020 est déjà impacté par la crise du Covid-19, mais à seulement 9% qui déclarent "ne plus vouloir du tout déménager".

 

Au niveau mondial, Savills, conseil en immobilier, a évalué l'impact sur 24 marchés investissement et locatif à travers le monde, basé sur le ressenti des directions recherche de l'entreprise. Un impact qualifié de "négatif modéré" dans 67% des pays, et "négatif important" dans 29% des pays. "Au Royaume-Uni et en Europe, nous voyons pour l'instant que les transactions déjà engagées se sont réalisées mais que la plupart des nouvelles ventes risquent de ne pas pouvoir se concrétiser avant plusieurs mois. S'agissant des acquéreurs, [...] une hausse de la demande provenant d'investisseurs opportunistes est probable. Avec l'arrêt de la quasi-totalité des projets immobiliers, l'offre future sera vraisemblablement insuffisante", explique Paul Tostevin, directeur recherche monde.

 

Quel scénario pour l'après ?

 

Pour la suite, le site Meilleursagents, qui compile les données remontées auprès de plus de 10.000 agences, table sur deux scénarios possibles. Dans le premier, l'épidémie est maîtrisée avant l'été et les mesures publiques de soutien financier, comme les dizaines de milliards d'euros promis par le gouvernement français, suffisent à absorber le plus difficile. Dans ce cas, "le marché immobilier pourrait repartir sans trop de heurts dès septembre", juge le site. Mais il y a aussi un scénario noir, face à la double menace d'une réapparition du virus et d'une crise économique durable si les faillites se multiplient face à un arrêt trop long de l'activité économique. "L'hypothèse d'une sortie de crise sans heurt sur le marché immobilier s'envolerait", conclut le site. "Celui-ci serait dès lors amené à traverser une phase de repli qui durerait plusieurs années".

 

Enfin, RendementLocatif.com, startup spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative, s'est également essayée à un exercice de prospective. Elle en tire trois scénarios. Le premier est "un krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%". Dans ce cas, "il vaut mieux mettre en pause la vente durant plusieurs mois et retirer l'annonce en attendant la remontée du marché immobilier. Les investisseurs, quant à eux, doivent garder en tête que les loyers resteront au même niveau car les Français auront toujours besoin de se loger". Le second scénario envisage une "baisse des prix à court terme puis reprise après la crise". Dans cette hypothèse, celle d'une "pause du marché", l'élément essentiel est "le laps de temps à attendre avant la remontée du marché. Il faudra être rapide pour faire un investissement ou un achat immobilier afin de profiter du rebond. La clé : être organisé et étudier les petites évolutions du marché qui indiqueront une remontée des prix".

 

Le troisième scénario, "assez peu probable", est celui d'une hausse de l'immobilier. "A court terme, on peut envisager une baisse de nombre de biens à la vente. Les vendeurs voyant la crise venir vont reporter la vente de leurs biens. S'ils sont majoritaires, alors il en découlera une baisse de biens disponibles et donc une raréfaction, et donc une hausse des prix. Cet effet de réinvestissement massif dans l'immobilier, considéré comme une valeur refuge au détriment des placements à risque comme les marchés boursiers, pourrait donc engendrer une hausse des prix" indique la startup.

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