CLASSES MOYENNES. Suite à l'ordonnance de 2014, la création du logement locatif intermédiaire (LLI) a permis d'étoffer l'offre locative en Ile-de-France dans un marché très tendu. Selon une note rapide de l'Institut d'aménagement d'urbanisme, cette nouvel offre redonne un souffle à la crise du logement, mais reste une solution encore très ciblée, et temporaire.
En Ile-de-France, le logement locatif intermédiaire a trouvé son public, notamment auprès de "ces ménages pénalisés par le niveau élevé des loyers du parc privé et des prix d'achat, (qui) ne peuvent prétendre à l'attribution d'un logement social, au vu de leurs revenus", rappellent les auteurs d'une note de l'IAU.
Après avoir connu un âge d'or dans les années 80-90 avec de forts investissements d'acteurs institutionnels (banques, assurances) dans l'habitat des classes moyennes, le logement intermédiaire a fait son retour il y a quatre ans, circonscrit aux zones A et B1 dans la région francilienne. De 2014 à 2018, 15.437 logements locatifs intermédiaires ont été agréés, avec un coup de turbo donné dès l'année 2017 avec un dépassement de la barre des 4.000 agréments. Les offres ont été principalement basées en zone A (61%), suivie de la zone A bis (37%) et la zone B1 (2%) à la marge.
Une frontière plus trouble entre public et privé
Comme le rappellent Hélène Joinet et Philippe Pauquet de l'IAU, le logement locatif intermédiaire s'intègre dans "une famille déjà étoffée" du logement intermédiaire, composé de biens ayant bénéficié du prêt locatif social (PLS) ou du prêt locatif intermédiaire (PLI) pour le secteur public, et de l'investissement locatif défiscalisé ou de promotion à prix maîtrisés pour le secteur privé.
Le marché du logement intermédiaire rebat également les cartes des acteurs en place. Les bailleurs sociaux ont la possibilité de développer cette offre, au risque de rendre "plus floue la frontière entre social et privé", quand les promoteurs privés proposent de plus en plus de logements sociaux en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa).
Décrit comme un "produit d'entre-deux au positionnement souvent délicat", le logement intermédiaire suscite l'intérêt des collectivités sans toujours les convaincre de signer une opération. "Suite au renforcement de la loi SRU en 2013, des collectivités franciliennes intéressées par le LLI n'ont pas donné suite, pour se concentrer sur l'offre sociale de type PLAI, Plus ou PLS". Même constat du côté de certains opérateurs privés, qui, "au vu des plafonds de ressources et de loyers, préfèrent continuer à s'engager dans les programmes strictement privés", affirme la note de l'IAU.
Quotas
Dans le pourtour francilien, près de "684 communes sont concernées, pour la plupart situées dans l'agglomération de Paris". Parmi les critères prioritaires d'installation de projets : "la bonne desserte de transports en commun, mais aussi la densité urbaine et la proximité d'un bassin d'emplois".
Hormis la capitale, Rueil-Malmaison, Asnières-sur-Seine, Montreuil ou encore Massy figurent parmi les villes ayant accueilli le plus de programmes de logement locatif intermédiaire. Preuve du succès de cette offre, un décret issu de la loi Elan prévoit d'obliger la programmation de logements intermédiaires dans le plan local de l'habitat (PLU) et celui de l'urbanisme (PLU) de certaines villes.
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