CRIMINALITÉ. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes et Tracfin ont publié un "document explicatif" à destination des professionnels de l'immobilier qui rappelle leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Ils ne seraient pas assez pro-actifs selon Bercy.

L'organisme de renseignement Tracfin du ministère de l'Economie et des Finances publiait, en juillet dernier, son rapport d'activité qui pointait le rôle central des professions situées en dehors du monde bancaire et financier, et notamment des agents immobiliers, dans la lutte contre le blanchiment. Seules 178 déclarations de soupçon avaient été émises par ces professionnels, un chiffre très faible au regard du nombre annuel de transactions et qui reste largement inférieur au nombre de déclarations formulées par les notaires (1.400). Aussi, afin de rappeler aux agents immobiliers leurs obligations en la matière, Tracfin et la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ont publié un "document à vocation explicative" qui n'a pas de caractère contraignant. En préambule, ce dossier rappelle : "L'immobilier est un secteur à risque pour le blanchiment de l'argent sale et objet d'activités criminelles déstabilisatrices de l'économie".

 

Attention aux signaux d'alarme

 

Bercy compte "sur une implication forte des professionnels, qui suppose le développement de la connaissance de leurs obligations ainsi que des typologies de blanchiment". Les intermédiaires doivent donc avoir une activité déclarative en cas de soupçon sur une transaction, "les professionnels du secteur ne peuvent rester immobiles face à l'enjeu majeur de politique publique que représente la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme". Le document dresse une liste de risques identifiés sur les personnes physiques (incohérences entre le profil du client et l'opération, profession à risque ou poste exposé, résident hors de France dans un pays à risque, projet immobilier dans une zone sensible, documents douteux, personne absente lors des transactions…) ou sur les personnes morales. Dans ce dernier cas, il identifie des secteurs d'activité "sensibles" comme le BTP, l'hôtellerie-restauration ou la rénovation énergétique, mais également des secteurs "atypiques" type commerce des terres rares, financement participatif ou biens à double usage. Les soupçons se porteront également sur des entreprises récemment créées ou sujettes à des changements fréquents de gérance, ou dont la localisation est non clairement établie. Là encore, des incohérences entre chiffre d'affaires et marge brute par rapport à la moyenne du secteur devraient attirer l'attention de l'intermédiaire. Quant à la nature même de l'opération, des versements en espèces, des prix anormalement bas (fraude fiscale) ou élevés (blanchiment), des paiements en provenance de tiers ou de pays étrangers et des fonds non traçables, transitant par des montages complexes, seront aussi de nature à faire naître un soupçon chez le professionnel.

 

Dans un entretien au journal Le Parisien, Bruno Dalles, le directeur de Tracfin, explique que le secteur de l'immobilier est, jusqu'à présent trop passif face à ces phénomènes : "Ce sont des élèves… moyens ! L'immobilier n'est pas structuré pour faire face à ces missions, les formations proposées dans les réseaux ne sont pas toujours performantes et ce secteur compte beaucoup de petites agences indépendantes qui sont très en retard sur ce sujet". Certaines régions seraient plus touchées que d'autres, comme la Côte d'Azur, la Corse et l'Outre-mer, d'où n'émanent que très peu de déclarations. Le patron de l'organe précise qu'il ne demande pas aux agents immobiliers de se muer en agents de renseignement, "mais ils peuvent aller sur Google pour vérifier l'identité du client, voir s'il n'y a pas des articles de presse évoquant des scandales financiers…". Et de rappeler que la déclaration de soupçon était une obligation légale qui n'interrompait pas la relation d'affaires avec le client mais qu'elle assurait au professionnel son immunité pénale. Car de lourdes amendes sont encourues.

 

Le monde de l'immobilier demande de l'indulgence

 

Du côté des professionnels, on plaide le manque de temps et de moyens. Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi, déclare : "En tant qu'agents immobiliers, nous devons bien sûr assumer notre responsabilité et faire preuve d'une grande vigilance à l'égard du blanchiment et de la fraude fiscale (…) Néanmoins il reste incontestable que nous ne disposons pas des même moyens et outils de contrôle que les banques et assureurs. Par conséquent, le ratio sur les déclarations de soupçons de fraudes fiscales de nos secteurs d'activité est altéré". Elle précise toutefois que le thème est très régulièrement abordé au sein des formations et communications internes du réseau et que près de 1.300 personnes sont sensibilisées à la déontologie et à Tracfin.

 

Même son de cloche à la Fnaim. Jean-Marc Torrollion, son président, nous explique : "Nous avons tout fait pour informer nos cabinets à ce sujet. Je partage bien sûr totalement cet objectif. Toutefois, je remarque que nous nous situons entre le marteau et l'enclume. Nous avons d'un côté le devoir citoyen d'informer les pouvoirs publics d'éventuels cas frauduleux. Mais nous sommes d'un autre côté tenus d'agir, vis-à-vis de nos clients, dans le strict respect de la non-discrimination". Il précise sa pensée : "Par exemple, sur quels critères devons-nous demander à un client sa carte d'identité ? Je rappelle par ailleurs que nos agences, qui sont de petites structures, ont eu dernièrement beaucoup de réglementation à intégrer, comme par exemple le RGPD. Nous demandons donc un peu d'indulgence lorsqu'on juge notre action". Sur son site Internet, la Fnaim rappelle à ses adhérents l'obligation de vigilance et celle d'une déclaration de soupçons dès qu'apparaît un doute sur l'identité du donneur d'ordre, des bénéficiaires des opérations, ou des montages inutilement complexes (sociétés écrans, organisation d'insolvabilité, changements statutaires fréquents, opérations incohérentes, origine des fonds étrangère…). La fédération prévient également ses clients qu'un agent immobilier sera amené à poser des questions et à demander certains documents "pour lever des doutes éventuels". Elle liste ces pièces : copie de pièce d'identité en cours de validité, justificatif de domicile récent, avis d'imposition, extrait de K bis récent et comptes certifiés du dernier exercice clos pour les personnes morales, liste des actionnaires… Des mesures qui ne semblent pas suffisantes pour les autorités.

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