CRÉDIT. Les taux des prêts immobiliers ont encore baissé au mois de mai 2019, pour atteindre leur plus bas niveau historique : 1,29% en moyenne. La concurrence entre les établissements bancaires explique en partie cette situation, mais c'est surtout les conditions favorables de financement et de refinancement qui ont abouti à ce record.

Si des particuliers ont des projets d'achats immobiliers, c'est maintenant qu'il faut passer à l'acte. Dans le rapport de l'Observatoire Crédit Logement / CSA pour le mois de mai 2019, on apprend effectivement que les taux des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 1,29%, soit leur plus bas niveau historique. Dans le détail, ces taux s'élèvent à 1,39% pour l'accession dans le neuf et 1,30% pour l'investissement dans l'ancien. Un record qui dépasse le précédent, enregistré en novembre 2016 (1,33%). Par ailleurs, l'observatoire précise que les taux sont inférieurs au rythme de l'inflation pour le 12e mois consécutif, ce qui constitue là aussi une situation sans précédent depuis la Libération.

 

Les taux constatés en mai 2019 sont 10 fois moins élevés qu'au début des années 1990

 

Comment expliquer cette situation ? La concurrence que se livrent les établissements bancaires entre bien sûr en ligne de compte, mais ce sont surtout les conditions de financement et de refinancement de la production qui s'avèreraient particulièrement favorables, grâce à l'abondance de ressources d'épargne bon marché, et à l'impact de la politique monétaire de la BCE (Banque centrale européenne). L'observatoire note ainsi que les taux constatés en mai 2019 sont 4 fois moins élevés qu'au début des années 2000, et même 10 fois moins élevés qu'au début des années 1990. Même sur un an, soit de mai 2018 à mai 2019, les taux ont reculé de 17 points dans l'ensemble ; plus précisément de 14 points sur le marché du neuf, de 15 points sur le segment des travaux et de 18 points sur celui de l'ancien.

 

De même, les taux des prêts à 15 et 20 ans sont inférieurs aujourd'hui de 23 points à leur niveau constaté il y a un an, et les prêts à 25 ans affichent un écart de 26 points. Quant à la durée des prêts, elle s'est chiffrée à 19 ans en moyenne, avec 21 ans pour l'accession dans le neuf et un peu plus de 20 ans pour l'accession dans l'ancien. A titre de comparaison, ces durées se sont allongées de 29 mois depuis le début de l'année 2014, atteignant aussi un record historique. Sans la baisse des taux d'intérêt, la détérioration de la solvabilité des emprunteurs, affectés par la hausse des prix de l'immobilier, et la dégradation du soutien de la puissance publique auraient plombé l'activité des marchés de crédits.

 

Des apports personnels toujours plus faibles

 

Ceci dit, le rapport de l'Observatoire Crédit Logement / CSA souligne que les banques ont parallèlement accepté de revoir à la baisse les taux d'apports personnel. Ainsi, la part de crédits octroyés à 25 ans et plus s'établit à 42,2% en mai 2019, et à 71,9% pour les crédits à 20 ans et plus. Et le niveau de l'apport personnel continue donc à baisser : sur les 5 premiers mois de 2019, celui-ci s'est rétracté de 10,6% par rapport à la même période, un an auparavant. Les emprunteurs se voient donc octroyer des prêts pour lesquels leur apport personnel est de plus en plus faible, atteignant là encore des niveaux inédits.

 

Pour l'observatoire, c'est un signe que les établissements bancaires souhaitent répondre à la demande des ménages jeunes et/ou modestes de la manière la plus large possible, afin de ne pas les empêcher de concrétiser leurs projets. C'est au printemps 2018 que les banques auraient pris la décision d'alléger leurs exigences sur les apports personnels, permettant ainsi de freiner la baisse de la production bancaire. Néanmoins, l'indicateur de solvabilité de la demande ne parvient pas à remonter la pente, confirmant de fait le recul observé depuis la fin de l'année 2016.

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