CONJONCTURE. La Fnaim estime, dans sa note du mois de mars, que "le marché du logement maintient sa dynamique", mais précise que "l'étau se resserre autour du crédit immobilier". L'impact de la possible crise économique due au coronavirus est, lui, encore incertain.
Le syndicat de professionnels de l'immobilier Fnaim publie simultanément sa note de conjoncture du mois de mars et son deuxième baromètre de la perception du marché par les professionnels, l'occasion pour elle "de faire un focus global sur la conjoncture du marché immobilier et ses perspectives pour les mois à venir". Ainsi, tous les indicateurs "confirment la poursuite de la dynamique du marché, confronté à une demande toujours insatisfaite et qui reste globalement orientée à la hausse". En effet, 78% des sondés jugent que la demande se stabilise et est perçue comme stable ou en hausse modérée, pour les six prochains mois en tout cas, révèle le baromètre.
Le nombre très élevé de ventes ces trois dernières années a fini par entraîner un tarissement de l'offre de logements sur certains marchés. De manière générale, les professionnels de l'immobilier constatent une réduction de l'offre de logements. La tension "s'accentue même", après plusieurs années avec un nombre très élevé de transactions : 72% constatent une baisse forte ou modérée de l'offre, contre 60% en novembre dernier. Cette tension pèse à la baisse sur les volumes et à la hausse sur les prix. Ce constat est partagé "aussi bien dans les dix plus grandes villes de France que sur le reste du territoire", précise la Fnaim. Conséquence : pour la quatrième année consécutive, les prix de l'immobilier ont augmenté.
Accélération de la hausse des prix
Les professionnels anticipent même "une légère accélération pour les six prochains mois". Cela corrobore les données de l'Insee, pour qui les prix accélèrent légèrement au quatrième trimestre (+3,7% sur un an, après +3,2% au troisième trimestre 2019). Sur une plus longue période, 2019 a confirmé la tendance à la métropolisation, selon l'étude, avec un marché à plusieurs vitesses où quelques grandes villes connaissent une forte dynamique (+7,3% à Nantes et +5,7% à Paris et Lyon en 2019, d'après l'indice de prix Fnaim) tandis que les zones rurales (qui représentent 22% de la population) peinent à sortir de leur léthargie.
Inquiétudes sur le crédit
En lien avec la politique très accommodante des banques centrales, la France emprunte actuellement à taux négatifs sur dix ans, rappelle la Fnaim. Les taux des crédits immobiliers devraient rester très bas en 2020. "L'économie est vraisemblablement entrée dans un cycle de taux durablement bas", conclue l'étude. En revanche, les professionnels interrogés estiment que "les conditions de crédit se resserrent". Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a émis en décembre dernier des recommandations qui "devraient ralentir la production de crédit". Pour rappel, ce dernier recommande que pas plus de 15% des nouveaux prêts présentent une durée dépassant 25 ans ou un taux d'effort supérieur à 33% du revenu. En 2020, les prêts avec une durée excédant 25 ans devraient donc se raréfier (ils représentaient 5% de la production en 2019), mais ce sont surtout les taux d'effort qui devraient se réduire, estime la Fnaim, car plus de 26% des crédits étaient consentis avec des taux d'effort de plus de 35% en 2019, d'après la Banque de France.
"Même s'il s'agit à ce stade d'une mesure de prévention et d'un remède face à l'assouplissement progressif des critères d'octroi ces dernières années, les courtiers en crédit constatent tous que les banques appliquent de manière stricte ces recommandations depuis le 1er janvier 2020". Dans ce contexte, les deux tiers des agents immobiliers pensent que les recommandations du HCSF peuvent avoir un impact à la baisse sur le nombre de transactions et un agent immobilier sur cinq estime que certains de ses clients ont déjà été impactés par cette mesure effective depuis le 1er janvier 2020.
L'immobilier, valeur refuge dans la crise du coronavirus ?
Alors que l'ensemble des bourses à travers le monde commencent à dévisser, "il reste compliqué d'anticiper les retombées économiques réelles du virus sur la conjoncture actuelle", indique l'étude. La Fnaim anticipe cependant plutôt que "l'immobilier pourrait être confirmé dans son rôle de valeur refuge". Ce, d'autant que face aux incertitudes sur les conséquences économiques de cette épidémie, elle s'attend "à ce que la Banque centrale européenne (BCE) poursuive sa politique de taux conciliante, maintenant ainsi des taux toujours très bas".
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