ANALYSE. Nice est la troisième ville de France en termes de valeur patrimoniale, derrière Paris et Marseille. Selon un chiffrage réalisé par la Fnaim et Patrice de Moncan, elle équivaudrait à près de 58 milliards d'euros répartis entre habitations, bureaux et commerces. Découvrez le détail de cette addition astronomique.

Si Paris vaut plus de 700 milliards d'euros, et que Marseille atteint les 82 milliards, alors combien vaudrait, sur la même base d'estimation, la capitale azuréenne ? L'économiste Patrice de Moncan et la Fnaim Côte d'Azur estiment qu'elle friserait les 58 milliards d'euros, après avoir analysé les 41 quartiers de Nice et les transactions qui y ont été récemment réalisées. Mais comment parviennent-ils à ce résultat précis ?

 

Une ville à la croissance récente

 

Tout d'abord en calculant le nombre de biens : un peu plus de 225.300 logements répartis dans 18.387 immeubles et 16.890 maisons individuelles. Le collectif abrite donc plus de 206.000 logements, amenant un fort taux de verticalité (6,39 contre 4,1 pour Marseille et 5,53 en moyenne nationale). Plus de la moitié de ces biens (56 %) sont détenus en copropriété, tandis que le restant est propriété de particuliers, de personnes morales, de la ville ou de congrégations religieuses. Et les Niçois sont majoritairement propriétaires (51 %). Les locataires sont 10,8 % à occuper un habitat à loyer modéré et 3,4 % à l'occuper à titre gratuit. Le parc d'immeuble de la capitale azuréenne est récent : 25,3 % des constructions sont antérieures à la Seconde guerre mondiale contre plus de 30 % à Marseille, 52 % à Bordeaux et près de 70 % à Paris.

 

Patrice de Moncan s'est ensuite penché sur les propriétés de la ville de Nice. On apprend ainsi qu'elle possède 161 bâtiments scolaires (264.000 m²), 217 équipements sportifs (80.550 m²) et 53 équipements culturels (135.600 m²), ou encore 32 lieux de culte (20.250 m²). Dans le domaine privé, elle dispose également de 1.428 bâtiments représentant 448.770 m² de surfaces qui portent l'étendue de ses propriétés à presque 2.000 bâtiments et 1 million de mètres carrés. Avec 5,5 % de propriétés de la ville, Nice se situe entre Nantes (5,9 %) et Bordeaux (2,8 %), loin derrière Paris (8,9 %) et surtout Strasbourg (12,4 %).

 

Très peu de bureaux mais beaucoup de commerces

 

Fort de toutes ces données, l'économiste a ensuite multiplié le nombre de logements par le prix moyen de chaque quartier considéré pour aboutir à une valeur des résidences de 53,3 Mrds €. Une somme à laquelle il faut ajouter le prix des 958.000 m² de boutiques et surfaces commerciales (soit 3,3 Mrds €) ainsi que le prix des 360.000 m² de bureaux et locaux d'activité (soit 1 Mrd €). La valeur globale de Nice s'établit donc à 57,6 Mrds €, supérieure à celle de Nantes (41,5 Mrds €), Bordeaux (33,6 Mrds €) et Strasbourg (28,3 Mrds €).

 

Et demain ? Patrice de Moncan souligne que la 5e plus importante agglomération de France, qui est un pôle de tourisme et de congrès international, "est certainement l'une des villes où les projets sont parmi les plus importants, tant par l'ambition que par le coût". Il évoque l'Eco-vallée de la Côte d'Azur qui pourra s'étendre sur 450 hectares dans la vallée du Var et représenter 3 millions de m² constructibles, moyennant 2,5 Mrds € d'investissements. Et la Technopole urbaine Nice Méridia. Les transports feront l'objet d'aménagements importants, avec une deuxième ligne de tramway à l'horizon de 2018 et la création de pôles d'échanges multimodaux à la gare Thiers et du côté du quartier d'affaires de l'Arénas. Le quartier central de la Gare du Sud (dit de la Libération) et celui, excentré, des Moulins, connaîtront également des évolutions.

 

Enfin, l'auteur s'est amusé à envisager la valorisation de quelques biens atypiques. Il imagine par exemple de créer un grand nombre de logements (4.200) sur la colline du Château qui domine le port et la vieille ville. De quoi apporter 2,275 Mrds € de valeur en plus à la ville ! En transformant également les jardins de Cimiez ce sont 127 M€ qui viendront s'ajouter. A ce petit jeu, on apprend que la requalification du Negresco en logements de standing (vue mer) est estimée à 53,4 M€ et que la cathédrale orthodoxe Nicolas II, la plus belle en dehors de Russie, serait valorisée 96 M€ (soit beaucoup plus que la cathédrale Saint Réparate située au cœur du Vieux Nice). Mais le joyau de la baie des Anges reste… l'aéroport Nice-Côte d'Azur et ses 3,7 millions de mètres carrés les pieds dans l'eau. Une réserve foncière qui permettrait de créer 75.000 logements et de rajouter 25 Mrds € à l'estimation globale de la ville, soit un bonus de +43 % ! Mais que serait Nice si elle n'était pas reliée au monde par la voie des airs ?...
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