Réforme des copropriétés : ce que dit le décret du 2 juillet 2020

 

Pour rappel, l'ordonnance renforce le conseil syndical, facilite le changement de syndic, et simplifie la comptabilité. La création obligatoire d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) avait en revanche été supprimée du texte au dernier moment, en raison d'un avis négatif du Conseil d'Etat, officiellement, même si certains acteurs ont exprimé des doutes à ce sujet. Le ministre chargé du Logement, Julien Denormandie, s'est lui répété en faveur de ce dispositif, qui pourrait être ajouté, par amendement, à l'ordonnance au moment de sa ratification au Parlement.

 

 

Pour l'Unis, si la réforme est et demeure "utile", il s'agit maintenant de "s'adapter en urgence à une réforme qui entre en vigueur tardivement dans des circonstances exceptionnelles". "Le télescopage avec l'épidémie aurait pu être évité en reportant simplement la date de son entrée en vigueur. Mais le report demandé par l'Unis n'a pas été suivi d'effet. Le confinement a toutefois montré qu'en très peu de temps, des solutions pragmatiques ont pu être mises en place avec succès. Il faudra conserver ce qui a fonctionné", fait savoir Danielle Dubrac, nouvellement élue présidente de l'Unis.

 

Contrats de syndics et modalités des assemblées générales

 

Le décret, qui rend opérants deux éléments de la réforme, à savoir le contrat de syndic et le vote par correspondance, est donc arrivé "en retard", plus d'un mois après l'entrée en vigueur. Sur les syndics, l'ordonnance et le décret modifient le contrat type, changent les règles de mise en concurrence, encadrent la résiliation du contrat de syndic, et plafonnent l'état daté. Les dispositions transitoires, adoptées en urgence pendant le confinement, concernent les mandats expirants entre le 12 mars et le 23 juillet : ces mandats sont renouvelés jusqu'à la tenue d'une AG, celle-ci devant se tenir avant le 31 janvier 2021. Pour les mandats dont le terme est postérieur au 23 juillet, le renouvellement ne s'applique pas : une AG doit être convoquée avant la fin du mandat, précise l'Unis. A noter, les mandats des conseillers syndicaux suivent un régime identique à celui des syndics (période du 12 mars au 23 juillet). Et l'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical certaines décisions, dans la limite d'un budget voté.

 

L'emboitement ordonnance-décret-mesures temporaires s'applique également aux assemblées générales. L'ordonnance a modifié et simplifié les règles de majorité pour faciliter la prise de décisions, notamment en matière de travaux d'accessibilité (article 24), et les travaux d'amélioration énergétique (article 25). Le décret introduit des innovations pour lutter contre l'absentéisme "afin de permettre la tenue des assemblées en toute circonstance, et d'incorporer des solutions digitales" : le vote par correspondance est facilité, avec un délai de trois jours pour retourner le formulaire (formulaire publié dans un arrêté publié le même jour). En termes de notifications électroniques, le décret supprime l'anonymisation de l'expéditeur. "Une très bonne mesure", selon l'Unis. Le recours à la visio-conférence avait été ouvert de manière anticipée pendant le confinement, de même que l'augmentation du nombre de voix (de 10 à 15%) qu'un copropriétaire peut détenir par procuration. Pendant la période dérogatoire, jusqu'au 31 janvier 2021, c'est également au syndic de fixer les modalités pratiques de l'AG.

 

Copropriétés de petite taille

 

Les immeubles de cinq lots et moins ou ceux dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur ou égal à 15.000 euros sont dispensés de conseil syndical et d'appliquer le plan comptable spécifique. Mais ces copropriétés ne sont plus dispensées d'ouvrir un compte bancaire séparé (ce qui était auparavant le cas pour les copropriétés de moins de 15 lots). Des règles spéciales ont par ailleurs été instituées dans le cas d'immeubles avec seulement deux copropriétaires.