Dans une tribune libre intitulée «Une opportunité pour les épargnants français», Alain Béchade, PDG d'Atis Real Auguste Thouard livre ses réflexions sur les modalités de création d'une Foncière pour externaliser le patrimoine de l'Etat.
Afin de retrouver des marges de manoeuvres budgétaires, l'Etat envisage de se séparer sans pour autant en quitter l'usage, d'un certain nombre d'immeubles, dans le cadre d'opérations extrêmement classiques de ventes à investisseurs. Rappelons à ce titre qu'une recette de 500 millions d'Euros est inscrite au budget 2004.
L'Etat peut alors agir de différentes manières : soit vendre au coup par coup les immeubles (ce qui impliquera alors des négociations à chaque cas, sur les conditions de ladite cession et surtout les conditions de l'occupation), soit l'Etat peut également décider de faire des ventes par lots d'immeubles ; dans ce cas, répondront à un appel d'offres des Fonds très souvent étrangers dont l'objet sera d'acheter le moins cher possible pour revendre au détail le plus cher possible à des investisseurs français !
Compte tenu des difficultés techniques résultant de la mise en place de l'externalisation du patrimoine de l'Etat, il est certain que les plus values d'une part et les créations de valeur d'autre part, profiteront bien à ces Fonds, et non pas totalement au budget de l'Etat, c'est-à-dire aux français.
La troisième solution, qui est ici celle proposée, serait de loger le patrimoine de l'Etat, c'est-à-dire des immeubles utilisés dans le cadre d'exercice des fonctions régaliennes, à une société foncière qui recueillera dans un premier temps, après inventaire et étude de valorisation, les dits immeubles ; qui définira ensuite les conditions d'occupation de ces immeubles (mise en place des baux, répartition du personnel chargé de l'entretien technique, gestion des charges, planning d'entretien des immeubles, etc.. etc..). Puis, cette même Foncière pourra décider soit de vendre au coup par coup des immeubles dont l'utilité ne serait plus démontrée, mais ceci aux meilleures conditions pour le budget de l'Etat, soit de s'introduire en Bourse, c'est-à-dire de lever de l'épargne auprès des épargnants français qui pourraient ainsi notamment se constituer des revenus complémentaires dans le cadre des retraites à venir , ladite Foncière étant accessible aux PEA, PERP, etc...
Parallèlement, cette structure Foncière, qui vendrait ainsi des actions sans vendre des immeubles, pourrait réorganiser et récupérer les agents de l'Etat chargés de l'entretien des dits immeubles, c'est-à-dire que cette opération se ferait sans «casse» sociale. Il n'y aurait pas de cessions massives sur le marché, ce qui pourrait avoir pour effet de déséquilibrer ledit marché de l'immobilier d'entreprise. Enfin et pour une fois, la plus value d'une part et la création de valeur d'autre part, profiteraient à la retraitée de Carpentras, sans transmettre aucune dette aux générations futures (il ne faut pas confondre une dette avec des coûts d'exploitation qui découleraient du fait que l'Administration devrait payer un loyer).
Objectif
Regrouper les actifs immobiliers de l'Etat au sein d'une structure adéquate permettant à terme la revente des actions ou de certains immeubles non essentiels, sans transmission de dette aux générations futures et au profit des épargnants, au premier rang desquels les épargnants français en vue de la retraite.
Constitution de la foncière
Il conviendra de :
- Créer un répertoire des actifs concernés, vérification, estimation (due diligence) par des professionnels,
- Transférer progressivement des immeubles patrimoniaux banalisés (bureaux, logements, entrepôts, etc ..) dans une S.A. accessible à terme aux PEA et PERP et au régime SIIC.
- Répartir au sein de la S.A. des immeubles dans des S.A.S. en fonction du type de bâtiment ou de l'administration d'origine,
- Créer une société de portage court-terme rattachée à la S.A., où seront localisés les immeubles destinés à une vente rapide, car non essentiels à la stratégie long terme recherchée.
Obstacles juridiques à lever par voie législative :
- Domanialité publique,
- Commercialité (L. 631-7)
- Circulaire Cresson 1992
- Rapprocher les baux administratifs des baux classiques
Répartition des missions
La Foncière, structure relativement légère, assure la mission d'asset management : stratégie patrimoniale - financement - acquisitions - cessions ;
Une direction idoine assure la fonction de property management : inventaire des immeubles - référencement des occupants - facturation des loyers - paiement des taxes patrimoniales, etc...
Les services techniques d'un Ministère compétent (Equipement ?) assurent le project management : constructions - rénovations lourdes - gros entretien - mises aux normes, jusqu'à l'introduction en Bourse ; la Foncière devant retrouver une certaine liberté.
Les services généraux des directions occupantes assurent le facility management : fonctionnement - petit entretien - maintenance - gardiennage - nettoyage...
Partage des tâches
Les missions de property management et de project management font l'objet de conventions passées entre la foncière et les services concernés, publics ou privés.
La mission de facility management est du ressort du service occupant locataire (conformément au Code Civil) dans le cadre des charges locatives et selon les termes des baux.
Conséquences
Les administrations ne sont plus propriétaires des immeubles concernés, mais locataires, selon des baux de droit commun.
Leurs budgets d'investissements immobiliers sont supprimés et remplacés par un abondement en charges locatives.
Aussi les administrations sont elles incitées à l'optimisation des surfaces qu'elles occupent ainsi qu'à celle des charges y afférentes.
Tout comme elles sont aussi locataires d'immeubles propriété d'investisseurs privés actuellement.
La politique de gestion d'actifs immobiliers est assurée quant à elle au début par l'Etat au niveau de la foncière, jusqu'à une introduction en Bourse ou cession de la Foncière.
Les administrations utilisatrices pourraient être représentées au sein des conseils d'administration des S.A.S. propriétaires (dialogue propriétaire - occupant)
Les plus-values et créations de valeurs bénéficient à la Foncière et non aux fonds opportunistes qui revendraient lot par lot à court terme. L'Etat bénéficie des avantages court-terme et menace les investisseurs long-terme (cible visée pour les placements en vue de la retraite).
Le marché n'est pas déséquilibré par des ventes massives : ce sont des actions, sauf exception, qui seraient cédées, pas des immeubles.
Aucune dette n'est transmise aux générations futures.
L'Etat peut alors agir de différentes manières : soit vendre au coup par coup les immeubles (ce qui impliquera alors des négociations à chaque cas, sur les conditions de ladite cession et surtout les conditions de l'occupation), soit l'Etat peut également décider de faire des ventes par lots d'immeubles ; dans ce cas, répondront à un appel d'offres des Fonds très souvent étrangers dont l'objet sera d'acheter le moins cher possible pour revendre au détail le plus cher possible à des investisseurs français !
Compte tenu des difficultés techniques résultant de la mise en place de l'externalisation du patrimoine de l'Etat, il est certain que les plus values d'une part et les créations de valeur d'autre part, profiteront bien à ces Fonds, et non pas totalement au budget de l'Etat, c'est-à-dire aux français.
La troisième solution, qui est ici celle proposée, serait de loger le patrimoine de l'Etat, c'est-à-dire des immeubles utilisés dans le cadre d'exercice des fonctions régaliennes, à une société foncière qui recueillera dans un premier temps, après inventaire et étude de valorisation, les dits immeubles ; qui définira ensuite les conditions d'occupation de ces immeubles (mise en place des baux, répartition du personnel chargé de l'entretien technique, gestion des charges, planning d'entretien des immeubles, etc.. etc..). Puis, cette même Foncière pourra décider soit de vendre au coup par coup des immeubles dont l'utilité ne serait plus démontrée, mais ceci aux meilleures conditions pour le budget de l'Etat, soit de s'introduire en Bourse, c'est-à-dire de lever de l'épargne auprès des épargnants français qui pourraient ainsi notamment se constituer des revenus complémentaires dans le cadre des retraites à venir , ladite Foncière étant accessible aux PEA, PERP, etc...
Parallèlement, cette structure Foncière, qui vendrait ainsi des actions sans vendre des immeubles, pourrait réorganiser et récupérer les agents de l'Etat chargés de l'entretien des dits immeubles, c'est-à-dire que cette opération se ferait sans «casse» sociale. Il n'y aurait pas de cessions massives sur le marché, ce qui pourrait avoir pour effet de déséquilibrer ledit marché de l'immobilier d'entreprise. Enfin et pour une fois, la plus value d'une part et la création de valeur d'autre part, profiteraient à la retraitée de Carpentras, sans transmettre aucune dette aux générations futures (il ne faut pas confondre une dette avec des coûts d'exploitation qui découleraient du fait que l'Administration devrait payer un loyer).
Objectif
Regrouper les actifs immobiliers de l'Etat au sein d'une structure adéquate permettant à terme la revente des actions ou de certains immeubles non essentiels, sans transmission de dette aux générations futures et au profit des épargnants, au premier rang desquels les épargnants français en vue de la retraite.
Constitution de la foncière
Il conviendra de :
- Créer un répertoire des actifs concernés, vérification, estimation (due diligence) par des professionnels,
- Transférer progressivement des immeubles patrimoniaux banalisés (bureaux, logements, entrepôts, etc ..) dans une S.A. accessible à terme aux PEA et PERP et au régime SIIC.
- Répartir au sein de la S.A. des immeubles dans des S.A.S. en fonction du type de bâtiment ou de l'administration d'origine,
- Créer une société de portage court-terme rattachée à la S.A., où seront localisés les immeubles destinés à une vente rapide, car non essentiels à la stratégie long terme recherchée.
Obstacles juridiques à lever par voie législative :
- Domanialité publique,
- Commercialité (L. 631-7)
- Circulaire Cresson 1992
- Rapprocher les baux administratifs des baux classiques
Répartition des missions
La Foncière, structure relativement légère, assure la mission d'asset management : stratégie patrimoniale - financement - acquisitions - cessions ;
Une direction idoine assure la fonction de property management : inventaire des immeubles - référencement des occupants - facturation des loyers - paiement des taxes patrimoniales, etc...
Les services techniques d'un Ministère compétent (Equipement ?) assurent le project management : constructions - rénovations lourdes - gros entretien - mises aux normes, jusqu'à l'introduction en Bourse ; la Foncière devant retrouver une certaine liberté.
Les services généraux des directions occupantes assurent le facility management : fonctionnement - petit entretien - maintenance - gardiennage - nettoyage...
Partage des tâches
Les missions de property management et de project management font l'objet de conventions passées entre la foncière et les services concernés, publics ou privés.
La mission de facility management est du ressort du service occupant locataire (conformément au Code Civil) dans le cadre des charges locatives et selon les termes des baux.
Conséquences
Les administrations ne sont plus propriétaires des immeubles concernés, mais locataires, selon des baux de droit commun.
Leurs budgets d'investissements immobiliers sont supprimés et remplacés par un abondement en charges locatives.
Aussi les administrations sont elles incitées à l'optimisation des surfaces qu'elles occupent ainsi qu'à celle des charges y afférentes.
Tout comme elles sont aussi locataires d'immeubles propriété d'investisseurs privés actuellement.
La politique de gestion d'actifs immobiliers est assurée quant à elle au début par l'Etat au niveau de la foncière, jusqu'à une introduction en Bourse ou cession de la Foncière.
Les administrations utilisatrices pourraient être représentées au sein des conseils d'administration des S.A.S. propriétaires (dialogue propriétaire - occupant)
Les plus-values et créations de valeurs bénéficient à la Foncière et non aux fonds opportunistes qui revendraient lot par lot à court terme. L'Etat bénéficie des avantages court-terme et menace les investisseurs long-terme (cible visée pour les placements en vue de la retraite).
Le marché n'est pas déséquilibré par des ventes massives : ce sont des actions, sauf exception, qui seraient cédées, pas des immeubles.
Aucune dette n'est transmise aux générations futures.
