Le marché de l'immobilier d'entreprise est resté relativement stable, à un niveau équivalent à la moyenne décennale. Selon l'étude publiée par le cabinet Cushman & Wakefield, le marché français aurait profité d'une offre plus variée et d'un regain d'intérêt pour des biens moins sécurisés.
"Avec 15,1 milliards d'euros, les montants engagés dans l'Hexagone en 2013 sont en légère progression par rapport à 2012 et relativement proches de la moyenne des 10 dernières années", résume Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France. Le marché français de l'investissement aurait, selon l'étude publiée ce jeudi 9 janvier, profité d'une offre plus variée, alimentée par la cession d'acteurs souhaitant se recentrer ou contraints de dégager des liquidités, suscitant l'intérêt de différents types d'investisseurs. "Si l'appétit pour les biens les plus emblématiques reste important - en dépit d'un manque d'offres - ce bon résultat tient aussi à l'intérêt plus marqué pour des actifs moins sécurisés, confirmant l'attrait du marché", estime-t-il.
Bureaux en IdF, commerces en province
Les grandes opérations, dont le montant est supérieur à 100 M€, auraient notamment permis de compenser la chute du nombre total de transactions passé de 421 en 2012 à 393 en 2013 (-6,6 %). Les 36 plus grosses ont, à elles seules, totalisé 7,3 Mrds € soit près de la moitié du volume total investi en France. Selon Cushman & Wakefield, la répartition par taille traduirait toutefois un rééquilibrage du marché vers des opérations comprises entre 50 et 100 M€ : les 52 cas enregistrés (+33 %) ont ainsi totalisé 3,7 Mrds €. L'Île-de-France est restée le moteur de l'activité avec 11,1 Mrds € investis en 2013, la région concentrant près de 75 % des volumes de tout le pays. Ce sont principalement les bureaux qui ont généré cette activité (8,66 Mrds €), la part des commerces restant relativement faible (629 M€) dans le total. Quant à la province, avec 4 Mrds € investis (+2,6 %), les montants y ont été stables sur un an et supérieurs de 18 % à la moyenne des 10 dernières années. Et contrairement à l'Île-de-France, ce sont les commerces qui ont tiré les résultats (51 %), au détriment des bureaux (26 %). L'étude du cabinet de conseil note toutefois de fortes disparités selon les régions : elle souligne le dynamisme de la région Rhône-Alpes avec 970 M€ investis.
Quels investisseurs ?
Les caisses de retraite et les compagnies d'assurance, françaises ou étrangères, ont représenté près du quart des montants investis en 2013, participant notamment à 11 des plus grosses opérations de l'année (acquisition de grands ensembles de bureaux ou de portefeuilles de commerces). Les fonds souverains ont joué, l'an passé, un rôle moins décisif qu'en 2012 : leur part est passée de 20 à 8 % du volume total. "L'année 2013 a confirmé le regain d'activité des investisseurs opportunistes, et notamment de fonds d'investissement anglo-saxons. Ils ont contribué à animer des secteurs géographiques ou segments de marché peu prisés depuis le début de la crise", précise l'étude, qui cite des transactions de bureaux en petite couronne parisienne ou des investissements dans des locaux industriels franciliens ou en province.
Un marché polarisé
Pour 2014, Cushman & Wakefield prévoit que les volumes investis seront supérieurs à ceux de 2013, démontrant l'appétit d'investisseurs aux profils toujours variés. Mais cette reprise sera "au mieux poussive et inégale" et la demande "devrait rester inférieure à la moyenne des 10 dernières années", précise Olivier Gérard. "Le niveau de chômage, la forte pression fiscale ou la poursuite des arbitrages des consommateurs pèseront sur les projets immobiliers des utilisateurs. Nombre d'entre eux privilégieront une renégociation de bail à un déménagement. Les autres demeureront très prudents quant au choix d'un nouveau site, ciblant en priorité les bureaux, entrepôts ou locaux commerciaux de qualité bien situés et répondant aux exigences de rationalisation et de modernisation des entreprises", conclut-il. Le marché français restera donc polarisé, entre des biens récents et des sites obsolètes à remettre aux normes pour les rendre attractifs.
Les investissements dans les bureaux ont reculé de 15 % en 2013 pour s'établir à 9,7 Mrds €. L'étude de Cushman & Wakefield pointe le manque d'opportunités importantes dans la capitale intra-muros (-39 %), un phénomène légèrement compensé par l'activité en petite couronne. Le quartier d'affaires de La Défense aurait même enregistré sa meilleure performance depuis 2007, avec 880 M€ dont deux opérations de plus de 200 M€ (tours Adria et Pacific).
Avec 4 Mrds €, les montants investis dans les commerces ont progressé de 10 %, atteignant un niveau record. "Le marché a profité d'un afflux d'offres de qualité et de la hausse du nombre de grandes transactions", déclare le cabinet qui dénombre 12 opérations supérieures à 100 M€ (galeries et centres commerciaux).
Enfin, avec 1,5 Mrd €, les locaux industriels ont affiché une hausse de 15 % des montants engagés.