LOGEMENT. Au Salon des maires, les édiles de Saint-Denis et Mulhouse ont évoqué des pistes pour lutter plus efficacement contre l'habitat indigne. Leurs propositions vont être examinées par le gouvernement.
L'habitat indigne est un véritable fléau. En France, plus de deux millions vivent dans un logement sans confort (pas d'eau courante, toilettes communes sur le palier, moyen de chauffage très dégradé...), selon un rapport de la Fondation Abbé Pierre daté de 2022. Certains territoires sont plus touchés que d'autres, c'est par exemple le cas du département de Seine-Saint-Denis qui compte 30% de logements considérés comme "indignes", selon Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis et président de l'EPT Plaine Commune. Au total, 400.000 logements sont "indignes" en France métropolitaine, et 100.000 en Outre-mer, ce phénomène concernant ainsi plus d'un million d'habitants, chiffre l'édile, lors d'une conférence sur le sujet tenue au stand du Conseil national de l'Ordre des architectes, au Salon des maires le 21 novembre 2023.
Des propositions pour faire changer les choses
Le maire de la commune, en collaboration avec la maire de Mulhouse, Michèle Lutz, a élaboré 24 propositions pour accélérer la résorption de l'habitat indigne et dégradé. Ces propositions, qui ont été présentées le 23 octobre 2023 au ministre délégué au logement, Patrice Vergriete, visent à accélérer le traitement des situations dégradées et à renforcer les obligations des travaux. Ces propositions font suite au plan consacré à la réhabilitation des copropriétés dégradées, adopté par le gouvernement en 2018. On estime que plus de 1.100 copropriétés sont ainsi accompagnées, dont 40% situées en quartier prioritaire de la politique de la ville. Le rapport remis au ministre devrait permettre au gouvernement d'adopter prochainement des mesures concrètes, et fait écho à la création du "réseau des villes contre l'habitat indigne", lancé par les Villes de Marseille et de Saint-Denis en juin 2023.
Mathieu Hanotin l'affirme : "Nous voulons améliorer les outils de la puissance publique et de prévention pour éviter d'avoir des immeubles dégradés qui mettent en danger les habitants. Nous sommes face à une problématique ubuesque : la France est la sixième puissance économique mondiale mais 1,5 million de ses habitants vivent dans un logement dégradé. Dans une démocratie moderne, c'est inadmissible, d'autant plus en période de crise du logement et de la construction neuve."
Vers un outil d'expropriation dédié à l'habitat indigne ?
Les deux maires estiment que les 400.000 logements aujourd'hui inoccupés ou indignes pourraient être remis sur le marché du logement. "Ils permettraient de faire redescendre la pression sur la construction neuve et ce, à un coût carbone dérisoire", pointe Mathieu Hanotin. Le problème aujourd'hui est que la France ne "possède que des outils de puissance publique adaptés à des situations catastrophiques, comme la loi Vivien des années 1970 qui permet d'accélérer les procédures d'expropriation des immeubles d'habitat indigne, sous interdiction définitive d'habiter. C'est le seul outil que nous ayons aujourd'hui contre l'habitat indigne."
Parmi les propositions imaginées par Michèle Lutz et Mathieu Hanotin, on retrouve celle de créer un outil "rapide" d'expropriation dédié à l'habitat indigne, qui pourrait être mis en place dès qu'un arrêté de mise en péril d'un immeuble est adopté. Une autre idée est celle d'instaurer une méthode nationale de décote pour l'évaluation des immeubles dégradés. "Les marchands de sommeil s'enrichissent aujourd'hui", juge Mathieu Hanotin. "L'instauration de cette méthode permettrait de racheter un bien extrêmement dégradé pour une somme modique."
Un travail avec les syndics
Les deux représentants de communes aimeraient voir se développer les financements de déficit de traitement d'habitat indigne à l'immeuble ou à l'îlot dans un cadre de projet urbain, ou encore instaurer la possibilité de rétrocession à l'euro des biens confisqués par justice à destination des collectivités. Un travail pourrait aussi être mené avec les syndics, en imaginant "un syndic à caractère d'intérêt général", propose Michèle Lutz. "Nous avons aussi pensé à un diagnostic global complet, qui pourrait se réaliser tous les 10 ans, avec un vrai suivi derrière. Nous voulons améliorer les dispositifs de préfinancement des aides publiques pour les travaux de sortie d'habitat indigne, et amplifier les dispositifs fiscaux visant à favoriser l'investissement privé dans l'habitat ancien dégradé, en améliorant le dispositif Denormandie."
L'enjeu est aussi celui de l'accompagnement et de la protection des habitants. "Quand on parle d'habitat indigne, on parle de victimes", insiste le maire de Saint-Denis. La création d'un fonds de garantie pour les victimes indirectes est ainsi proposée. "En cas d'effondrement d'un immeuble, une garantie devrait prendre le relais avant que les assurances ne se chargent du dossier", imagine Mathieu Hanotin.
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