CONJONCTURE. Durant l'année 2018, le marché locatif privé a vu un redressement du taux de mobilité résidentielle malgré une baisse continue de l'activité depuis 2015, selon le dernier tableau de bord de l'association Clameur, présenté le 26 mars 2019.
En 2018, à hauteur de 30,2%, la courbe de la mobilité résidentielle est passée au-dessus de la moyenne calculée sur ces vingt dernières années (28,7%). Un an plus tôt, le taux qui donne un aperçu de la fluidité du marché locatif privé se trouvait en dessous de la moyenne, malgré un redressement en 2015.
Comme l'a rappelé le professeur en économie Michel Mouillart, "la mobilité est faible lorsque les horizons économiques et financiers des ménages se dégradent. Quand rien ne va, ils restent là où ils sont". Pour les propriétaires, ce ralentissement de la mobilité des ménages signifie bien moins de baux signés au cours de l'année. Pour ceux qui restent locataires, cela est le signe que "l'accession à la propriété est en panne", résume Michel Mouillart.
En 2015, un élan avait pourtant été constaté, avec une "relance de l'accession à la propriété avec un prolongement du PTZ, et un renouveau de l'investissement locatif avec le dispositif Pinel", rappelle le spécialiste de l'économie immobilière. Alors que les ménages constatent "une détérioration de leur capacité à financer leur loyer", on assiste à une "paupérisation du parc locatif, autant dans le parc social que privé".
Atonie de la demande
Cet appauvrissement des candidats à la location s'accompagne d'une augmentation très relative des loyers, qui demeure inférieure à l'inflation, la moyenne 2013-2018 étant fixée à 0,8%. Un ralentissement des loyers qui concerne "tous les segments de marché", du studio au 5 pièces et au-delà. A titre d'exemple, les vingt dernières années ont affiché une hausse annuelle moyenne de 2,2% des loyers pour des studios, ramenée à 0,4% sur la période 2013-2018.
"Il est évident que cela interpelle, et renvoie davantage à un recul de la demande, fortement fragilisée par le pouvoir d'achat et la baisse des dispositifs publics", traduit Michel Mouillart. Face à ce constat "d'atonie" de la demande, "on ne trouve pas la trace d'un grand dérapage des loyers", assure-t-il. Un propos qui se confirme dans l'évolution des loyers entre deux locations, qui tendent davantage à la baisse, et qui prouvent également une diminution des travaux en faveur de l'amélioration ou de l'entretien du bien.
13,3% de relocations après travaux
Pour l'heure, l'année 2018 affiche le plus bas taux d'effort d'amélioration-entretien depuis 1998, avec seulement 13,3% de logements reloués après des travaux. Pour Olivier Nivault, président de Clameur et directeur général adjoint de Crédit Agricole immobilier, "nous assistons à un moment qui doit tous nous interpeller et constitue le nouveau défi de demain".
Conscient que les professionnels de la propriété et de la gestion immobilière doivent insuffler davantage l'impératif de "décence" auprès des bailleurs privés, "ce n'est pas en stigmatisant le propriétaire, le syndic, ou en établissant un impôt sur la fortune immobilière que nous réglerons le problème", a assuré Olivier Nivault.
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