MAQUETTE NUMÉRIQUE. Comment le BIM s'immerge-t-il dans le quotidien des bailleurs sociaux. De la conception à la déconstruction, en passant par la gestion, les organismes 3F et 1001 Vies Habitat sont revenus sur leurs expérimentations à l'occasion du Congrès HLM.
Comment évolue la relation entre maquette numérique et logement social ? A en croire le titre d'un atelier dédié à ce sujet, le monde HLM serait "au milieu du chemin". En tête de peloton demeurent les plus grosses structures de logement social, comme la filiale 3F du groupe Action Logement ou 1001 Vies Habitat, qui sont revenues sur leurs expériences conjointes.
Depuis quelques années, elles ont ainsi eu recours au BIM dans un cadre conventionnel de la conception et la construction, mais également pour la gestion, l'exploitation et la maintenance ou la démolition. Le groupe 3F s'est par exemple associé à la plateforme Tipee pour réhabiliter 3 bâtiments pilotes en couplant la maquette numérique à un algorithme d'intelligence artificielle. "Il s'agit d'un gros moteur de calcul que l'on alimente avec les données géométriques de la maquette, auquel on applique des critères de performance énergétique, de budget et de solutions techniques", développe Christophe Lheureux, directeur délégué à l'innovation et au bâtiment intelligent à l'Immobilière 3F. Etant entendu que cet algorithme est alimenté d'une base de données référençant les ouvrages et équipements avec leurs prix.
L'avantage, selon Cécile Jolas qui coordonne le pôle ingénierie numérique chez Tipee, est d'obtenir plusieurs scenarii indiquant "quels paramètres ou composants on peut faire varier", tout en intégrant "les contraintes de métiers, la réalité d'une rénovation notamment sur la possibilité ou non d'isoler des façades par l'extérieur". Cela a ainsi permis d'expérimenter, dans le cadre d'une optimisation d'un logement de petite surface, des isolants beaucoup plus minces, de 5 cm d'épaisseur. Ou de faire remplacer un chauffe-eau électrique par un ballon thermodynamique qui permet une économie d'énergie de 10 à 100 kWh/m².
Référentiel patrimonial et foncier
Chez 1001 Vies Habitat, le BIM a été intégré dans la gestion, l'exploitation et la maintenance du patrimoine, mais également la déconstruction sur un grand ensemble en quartier politique de la ville. L'outil développé permet ainsi de recueillir "toutes les données techniques liées au patrimoine, alimentées par des données en open data", explique Julien Martin, responsable BIM et outils patrimoines auprès du bailleur social. Cette base fait désormais office de référentiel "patrimonial et foncier (…) qui nous a permis de sortir des fichiers Excel et d'avoir un système informatique fiabilisé".
L'objectif, à court terme, "éviter l'effet tunnel et pouvoir passer rapidement en phase de travaux" au travers d'une interface facilitant la programmation des chantiers et de la maîtrise des coûts.
A Sartrouville, dans les Yvelines, le même bailleur social a expérimenté le BIM pour la déconstruction (ou RIM pour Ressource Information Modelling) sur un bâtiment du quartier des Indes classé en QPV. L'opération consiste à démolir 675 logements avant de se retrouver avec 89.000 tonnes de déchets à traiter, principalement le béton.
Dans ce cadre, la démarche BIM "a permis d'intégrer des données précises permettant d'homogénéiser l'ensemble des informations collectées. La traduction en maquette numérique permet de quantifier et de localiser précisément les matériaux, la géométrie du bâtiment ou des problématiques plus spécifiques comme la présence d'amiante", déroule Carole Botreau en charge des grands projets chez 1001 Vies Habitat. Ce qui a permis de "faire l'économie d'un déblaiement et remblaiement".
Les structures qui ouvrent la danse de l'intégration du BIM au logement social enjoignent cependant les maîtres d'ouvrages débutants de ne pas considérer la démarche comme un outil global, qui permettrait à la fois de concevoir, construire et gérer le même bâtiment. Prônant "l'anticipation" comme maître-mot, les intervenants estiment que l'outil n'aura de la valeur que si on lui attribue un nombre raisonné d'objectifs à poursuivre.
À Paris, la rénovation des logements sociaux a grandement baissé la facture énergétique
