La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) a estimé, ce jeudi, que le niveau de 800.000 ventes pourrait être atteint voire dépasser pour l'année 2015, soit celui du début des années 2000. Une reprise identique est aussi observée dans le neuf où les réservations ont progressé de 16,7%, soit l'équivalent de 99.465 unités.

Le président de la Fnaim, Jean-François Buet, a livré, jeudi 28 janvier 2016, un constat optimiste sur le marché immobilier résidentiel en France pour 2015. "Une très forte reprise générale", a-t-il résumé en détaillant le premier bilan de l'activité des agents immobiliers pour 2015. Deux observations majeures dominent : le marché du neuf a confirmé son redressement, qu'il s'agisse des ventes des promoteurs ou de celles des constructeurs de maisons individuelles; et le marché des logements anciens a enregistré une reprise plus sensible encore.

Une augmentation du volume des transactions en 2015

Après une stabilité au premier semestre -entre 695.000 et 700.000 transactions sur 12 mois glissants-, le volume des transactions a augmenté de façon continue et rapide depuis juin 2015 (792.000 transactions à fin novembre 2015), en même temps que l'indicateur de confiance des ménages. Par ailleurs, la baisse des taux d'intérêt s'étant poursuivie, l'indicateur de pouvoir d'achat immobilier a progressé de 4,3 % en 2015. "Au final, on pourrait atteindre, voire dépasser, 800.000 ventes sur l'année 2015", pronostique le président de la Fnaim. Avant de souligner : "On retrouverait ainsi un volume proche des records historiques de la première partie des années 2.000."

 

Malgré tout, la reprise des transactions ne concerne pas tous les segments du marché, ou pas au même degré, ajoute la fédération professionnelle : une hausse importante du nombre de ventes a été atteinte dans plusieurs régions : 19,7% en Bretagne, 18,3% en Aquitaine, entre 17% et 18% dans le Centre, la Basse-Normandie et Rhône-Alpes alors que d'un autre côté certaines régions ne dépassent pas les 13% comme Champagne-Ardenne (12,9%), Midi-Pyrénées (12,3%), Franche-Comté (11,2%). Et enfin trois régions peinent à redémarrer à l'image du Limousin (10,9%), de l'Auvergne (8,8%) et de la Corse (4,8%).

Une reprise observée dans le neuf

La reprise est également forte dans le neuf, confirment les chiffres de la Fnaim. Les réservations dans le neuf augmentent de 16,7 % par rapport à 2014, soit l'équivalent de 99.465 unités. "Les constructeurs de maisons individuelles ont aussi regarni leurs carnets de commandes de 10 % par rapport à l'année précédente, à 111.000 unités", poursuit la note de conjoncture. Ce qui laisse présager, souligne la Fnaim, une relance d'activité dans le secteur du bâtiment en 2016. Car, en 2015, les mises en chantier n'ont pas été supérieures à celle de 2014, à 351.800 unités (tous secteurs confondus, privés et public, individuel et collectif y compris résidences services).

 

Par ailleurs, la Fnaim observe un retournement de la tendance des prix au 4ème trimestre 2015. En moyenne, les prix de vente dans l'existant ont, en effet, augmenté de 1,9% sur la France métropolitaine : +2,2% en province, +0,7% en Île-de-France. Au final, sur un an, les prix se sont repliés de -1,9% au niveau national (-2% en province, -1,4% en Île-de-France), avec des disparités par type de logement et par régions.
Autre disparité : c'est l'écart entre les villes les plus chères et les moins chères. Paris culmine toujours à plus de 8.000 euros/m² en moyenne (8.413 euros/m² fin 2015), Lyon, Bordeaux, Lille et Ajaccio sont à plus de 3.000 euros/m², alors que Poitiers, Clermont-Ferrand et Limoges figurent dans le groupe des villes à 2.000 euros/m².

 

En revanche, les inquiétudes persistent sur le marché locatif privé. Les loyers pour les locations intervenues en 2015 sont en baisse partout en France, pointe la Fnaim. Ils se situent à 13 euros/m² au niveau national (-1,1%), contre 10,9 euros en province (-1,3%) et 20,1 euros en Île-de-France (-0,8%).

 

"La loi Alur de 2014 a, une nouvelle fois, accru les obligations pesant sur les propriétaires"

 

D'après Jean-François Buet, la cause provient, pour l'essentiel, d'une paupérisation globale de la clientèle locative : "Pour louer son bien, le propriétaire doit ajuster le loyer aux capacités financières du locataire." Par conséquent, la baisse du loyer entraîne de facto un tassement des rendements.

 

Avant de conclure : "Ce petit delta qu'il procure par rapport aux placements financiers les plus courants rémunère-t-il suffisamment les risques pris par le bailleur et, surtout, les contraintes auxquelles il doit faire face ? Rien n'est moins sûr, d'autant que la loi Alur de 2014 a, une nouvelle fois, accru les obligations pesant sur les propriétaires et pénalisé ceux-ci un peu plus en rallongeant les délais de procédure en cas d'impayés de loyers !"

 

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