CRISE DU LOGEMENT. Un arrêté publié le 14 décembre 2023 augmente les plafonds de ressources des Français éligibles au dispositif du bail réel solidaire (BRS). Selon le gouvernement, 3,8 millions de nouveaux ménages pourront ainsi en bénéficier. Mais cela ne suffira pas à enrayer la crise actuelle.
C'était une des mesures annoncées par la première ministre lors de la restitution du CNR logement, et promise de nouveau par le ministre Vergriete, lors du Congrès de l'USH, le 5 octobre dernier : un arrêté, publié le 14 décembre 2023, augmente les plafonds de ressources des ménages éligibles au dispositif du bail réel solidaire (BRS - voir encadré). Ils sont désormais alignés au niveau plafond du "PLS accession." Le gouvernement mise beaucoup sur ce dispositif, qui dissocie le terrain et le logement sur lequel il se situe, permettant ainsi de faire baisser le prix de l'acquisition et par là-même, permettre l'accès à la propriété d'un plus grand nombre de Français, en contournant les conséquences de la flambée des prix du fonciers.
Les ministres Patrice Vergriete et Thomas Cazenave (respectivement ministre délégué au logement et ministre délégué aux comptes publics) se félicitent de cet élargissement des bénéficiaires dans un communiqué, annonçant que 3,8 millions de nouveaux ménages pourront ainsi "accéder à la propriété à des prix maîtrisés, jusqu'à 40% inférieurs aux prix du marché."
"Ce système vertueux permet ainsi à la fois de réguler les prix du foncier, en luttant contre la spéculation, et de proposer des logements 30 % à 40% moins chers que les prix de marché pour des biens équivalents en pleine propriété (…)" Les ministres Patrice Vergriete et Thomas Cazenave, communiqué du 15 décembre 2023.
Un contexte explosif
Les ministres entendent également que cela puisse permettre de "relancer la production de logements", toujours en berne, et alors que l'Alliance pour le logement s'est encore insurgée vendredi quelques heures avant ce communiqué des ministres, d'un manque total de dialogue avec l'État, face à la crise actuelle.
"L'élargissement du nombre de ménages éligibles devrait permettre d'augmenter la production de près de 600 logements par an, soit une hausse de plus de 50% par rapport au rythme actuel, en particulier à destination des familles de la classe moyenne, pour lesquelles les plafonds de ressources ont été significativement augmentés." Les ministres Patrice Vergriete et Thomas Cazenave, communiqué du 15 décembre 2023.
Le projet de loi de finances 2024 prévoit également le maintien du PTZ pour tous les logements en BRS neufs, est-il ajouté dans le communiqué des ministres, quel que soit le zonage de la commune, tandis que les établissements bancaires sont priés de permettre l'accès au crédit des ménages volontaires.
Côté financement, la Banque des Territoires est bien sûr mise à contribution, grâce à ses prêts de très long terme (80 ans) proposés pour l'achat des terrains, "un des atouts spécifiques de financement de ce dispositif, que le projet de loi sur le logement que le Ministre du Logement prépare renforcera, pour répondre aux attentes des collectivités et des acteurs de maîtriser le foncier."
Après le dispositif "Seconde vie" et cette annonce sur le BRS, le gouvernement multiplie ainsi les "petites" annonces - ainsi qu'elles ont perçues par nombre d'acteurs - afin de rassurer le secteur, mais sans pour autant y parvenir. Certains dénoncent d'ailleurs la publicité importante que le gouvernement fait de ce dispositif du BRS, qui "ne pourra résoudre seul la crise du logement", attendant une mesure beaucoup plus forte pour faire baisser les prix du foncier et ainsi relancer véritablement la production de logements.
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Créé en 2015 et renforcé par la loi ELAN en 2018, le BRS s'appuie sur la "dissociation" entre le foncier et le bâti. Au lieu d'acheter un logement entier en pleine propriété, une famille peut n'acquérir que les murs du logement, via un bail d'une très longue durée (plusieurs dizaines d'années) rechargeable lors de la cession du bien. Le terrain, lui, reste durablement propriété d'un organisme spécifique, l'office foncier solidaire (OFS) dont l'objet social est limité à cette seule activité et dont les résultats financiers sont intégralement réinjectés dans l'activité de l'organisme.
950 logements ont été livrés en 2022, précise le communiqué des ministres de ce vendredi, après 22 logements livrés en 2020 et 383 en 2021. Ce sont donc en tout 11.500 logements qui sont en programmation au sein des plus de 150 offices fonciers solidaires, "témoignant d'un engouement croissant des collectivités locales pour cette nouvelle offre. Le soutien public se manifeste déjà par une fiscalité attractive (TVA à taux réduit), représentant un coût par logement d'environ 14.000€ financé par l'Etat."