La loi Warsmann, relative à la simplification du droit, apporte des précisions sur la contraction d'emprunts par les syndicats de copropriété. Le texte spécifie les modalités de vote et de remboursement des prêts, et éclaircie la question du cautionnement.
La loi relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives, dite "loi Warsmann", a été publiée au Journal officiel du vendredi 23 mars 2012. Parmi les nombreux sujets qu'elle aborde, le logement, avec l'article 103 qui autorise les syndicats de copropriétaires à contracter juridiquement un emprunt.
Encourager les emprunts pour travaux d'amélioration
Avec la mise en application des décisions du Grenelle de l'environnement, les propriétaires sont encouragés à réaliser des travaux d'amélioration thermique et environnementale de leurs logements. Les copropriétés ne font pas exception, au contraire : la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou d'un audit est devenue obligatoire, et l'éco-prêt à taux zéro est étendu aux syndicats de copropriétaires à partir du 1er avril 2012.
Reste qu'en pratique, certains travaux, trop coûteux pour l'ensemble des copropriétaires, étaient tués dans l'œuf, faute de la possibilité d'un emprunt collectif. "En créant cinq articles, la loi comble donc un vide juridique et permet à tout syndicat de copropriété de conclure un emprunt juridiquement sécurisé pour le financement des travaux sur les parties communes ou d'acquisitions régulièrement votés" explique l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).
Vote à la majorité et délai de 2 mois
La nouvelle loi impose que la souscription à l'emprunt bancaire soit votée à l'unanimité des copropriétaires, lorsque les travaux concernent les parties communes, et à la majorité (simple ou relative, en fonction du type de travaux) si l'emprunt bénéficie à certains copropriétaires seulement.
La participation des copropriétaires à l'emprunt reste optionnelle : ils doivent en faire part au syndic dans un délai de deux mois après la notification de tous les copropriétaires, présents ou non lors de l'assemblée générale. La loi Warsmann ajoute que le syndic ne peut signer l'offre de prêt qu'à l'expiration de ce délai.
Montant, caution et vente
Par ailleurs, "le montant de l'emprunt ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d'y participer" précise l'ANIL. La somme est versée par la banque au syndic. Les copropriétaires bénéficiant du prêt s'engagent à rembourser le syndic en fonction d'une grille général, qui doit être précisée dans le règlement de copropriété. Une caution garantit l'ensemble du syndicat des copropriétaires.
Enfin, en cas de vente d'un bien alors que le prêt court encore, le copropriétaire vendeur doit verser les sommes dues. Seule exception : en cas d'accord de la banque et de la caution, l'obligation de payer peut être transmise à l'acquéreur.
