15% de transactions en moins : pour les notaires d'Ile-de-France, l'année passée aura été celle de la rupture, tant au niveau des volumes que dans la hausse des prix, qui malgré leur maintien, amorcent une tendance à la baisse. Après dix ans d'envolée dans l'immobilier de cette région, le tournant s'est situé au troisième trimestre, selon l'étude publiée jeudi. Analyse.
Contagion de crise oblige, il y a eu un avant et un après l'été 2008. Une année de «rupture», confirmée en Ile-de-France, selon les notaires de la Chambre de cette région, qui ont remis leur copie ce jeudi. Pour eux, c'est en effet là que le tournant se situe, entre le premier et le second semestre de l'année : selon leur étude, «alors que l'activité était restée relativement soutenue au cours des premiers mois de l'année, elle s'est engagée sur une phase de correction à compter de l'été, sur un rythme qui s'est accentué au cours des derniers mois». Le résultat ? Une chute de l'ordre de 15% du nombre des transactions en Ile-de-France et une évolution des prix sur l'année à la hausse dans la capitale, entre 4 et 5%, stable en Petite Couronne et à la baisse en Grande Couronne, plus pour les maisons (entre 4 et 5%) que pour les appartements (entre 1 et 2%).
Le volume des ventes est ainsi particulièrement touché au troisième trimestre : une baisse généralisée dans toute la région de 20%, ce qui équivaudrait, selon les notaires, à des volumes observés au même trimestre en 1998. Plus à Paris qu'en banlieue d'ailleurs, avec -25% pour la capitale contre -18% pour la seconde.
Le volume des ventes est ainsi particulièrement touché au troisième trimestre : une baisse généralisée dans toute la région de 20%, ce qui équivaudrait, selon les notaires, à des volumes observés au même trimestre en 1998. Plus à Paris qu'en banlieue d'ailleurs, avec -25% pour la capitale contre -18% pour la seconde.
Les prix font de la résistance
Et les prix ? Etonnamment, eux se maintiennent au troisième trimestre 2008, «même si le niveau de progression s'est nettement ralenti entre juillet et septembre», précisent les notaires. Ce troisième trimestre marque donc «un tournant» pour le marché immobilier francilien, expliquent-ils, dans un marché qui «a connu un cycle exceptionnel de dix ans de hausse ininterrompue des ventes et des prix». Car il ne faut jamais oublier que lorsque l'on parle des prix pour Paris et sa région, on ne parle jamais de véritable baisse, mais des fluctuations au sein d'une hausse continue : de l'atterrissage en douceur de la hausse, en passant par la relative stabilité dans la hausse, la baisse dans la hausse semble donc s'accentuer aujourd'hui.
Ainsi, selon les notaires de la chambre d'Ile-de-France, l'évolution sectorielle apparaît-elle «contrastée, puisque leur niveau [des prix] continuent de progresser dans certains secteurs, à un rythme certes très ralenti, alors qu'ils baissent dans d'autres, à un rythme encore modéré».
Intra-muros, 7% de hausse
Par exemple «de septembre 2007 sur septembre 2008, les indices de prix Notaires/Insee ont continué de croître (...) de 7% à Paris», de +2,5% en Petite Couronne et de 1,1% en Grande Couronne. Intra-muros, le sixième arrondissement enregistre la plus forte hausse à +11% (10.200 euros le m²) et le 13e la moins élevée +1,5% (6.090 euros par m²). L'arrondissement le moins cher reste le 19e à 5.200 euros le m². Dans le secteur de la maison individuelle, les prix sont eux désormais clairement à la baisse, notamment en Grande Couronne (tels -1,2% sur un an pour les Yvelines ou encore -1,5% dans le Val-de-Marne).
En ce qui concerne le quatrième trimestre, d'après les premières données récoltées par les notaires, ces tendances à la baisse perdurent. Ils n'hésitent pas à parler de «correction encore plus sévère» : la progression des prix se poursuivrait à «un rythme très atténué sur Paris (+0,9%)», se stabiliserait en Petite Couronne (+0,2%) et se contracterait «sensiblement» en Grande Couronne (-2,5%). Mais ces données restent provisoires.
Quelles perspectives pour 2009 ?
Difficile de prédire ce que sera l'année à venir, les notaires ne s'y risquent pas. «On ne peut pas inventer des chiffres ! Nous étudions des chiffres réels», explique maître Jean-Marie Montazeaud, président de la Commission de la conjoncture immobilière de la Chambre des notaires d'IDF. «Tout ce que l'on peut prédire, c'est que, effectivement, le dernier trimestre 2008 laisse présager une tendance à la baisse qui devrait perdurer au premier trimestre 2009». Quant à savoir de combien, l'avenir ne se lit pas dans une boule de cristal... Seule certitude pour les notaires : «les marchés immobiliers dépendent de la confiance, du pouvoir d'achat et de la capacité de financement des ménages (...) une prévision au-delà du printemps 2009 est aléatoire dans la mesure où les marchés immobiliers dépendent fondamentalement de l'évolution économique et financière du pays».
Reste ainsi qu'à Paris et en Ile-de-France, la demande de logements se révèle toujours supérieure à celle de l'offre, tant qu'une relance de la construction n'est pas amorcée... Ce qui, selon la conclusion des notaires, fait prédire que «quelles que soient les baisses conjoncturelles qui peuvent être enregistrées en 2009, les prix resteront structurellement orientés à la hausse» dans la région.
Après la rupture en 2008, 2009 sera-t-elle celle de la véritable baisse ?
+0,4% : la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine bien que faible se confirme toujours, selon l'Indice notaires/Insee, rendu public jeudi par l'Institut de statistiques (au trimestre précédent la hausse s'élevait à +0,7%). Les appartements ont augmenté de 0,1% au cours du troisième trimestre et les maisons de +0,8%. Sur douze mois, l'ancien accuserait une hausse de seulement 0,8% (+1,9% pour les appartements ; les maisons baissent, elles, de 0,2%).