Pourquoi les loyers ont augmenté de 30% en moyenne depuis les 25 dernières années et les prix des logements à l'achat ont doublé ? Le Centre d'analyse stratégique vient de publier une étude décryptant le marché et s'interroge sur une potentielle "surévaluation du marché".
Le prix des logements anciens s'est multiplié par deux en 25 ans. Celui des loyers a, quant à lui, progressé de 30% sur la même période. Dans le même temps, la proportion des personnes déclarant que leurs dépenses de logements forment une "lourde charge" ou une "charge à laquelle ils ne peuvent pas faire face" a également augmenté, passant de 34% à 49%, d'après le Crédoc.
Qu'est-ce qui explique une telle hausse des prix sur cette période et quels sont les leviers possibles pour y faire face ? C'est tout l'objet de la récente note du Centre d'analyse stratégique (CAS).
Ce dernier observe tout d'abord que le prix réel des logements anciens n'a pas progressé à la même vitesse que les loyers réels. Une constatation qui en entraîne donc une autre : le prix des logements pourrait être surévalués. Il convient de diagnostiquer justement les causes de la hausse pour formuler des réponses pertinentes au renchérissement du coût du logement, déclare ainsi le CAS.
Une bulle immobilière ?
Pour expliquer cette déconnexion entre l'évolution du prix des logements et celle des loyers, l'étude avance que "les loyers, à surface et qualité constante, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen. La dépense de logement a néanmoins augmenté, compte tenu de l'élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements". En revanche, la multiplication par deux des prix d'acquisition ne pourrait s'expliquer par la seule hausse du coût de la construction. "La croissance relativement modérée des loyers infirme l'hypothèse d'une pénurie généralisée des logements. En revanche, la rareté du foncier dans les zones les plus demandées contribue probablement assez fortement à la hausse des prix", analyse le CAS. L'amélioration des capacités d'emprunt, ainsi qu'une fiscalité favorables, sont aussi des facteurs ayant favorisé cette hausse.
D'après le CAS, la première hausse, générée par des taux d'intérêts bas, aurait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché. "Il n'est pas impossible que cette surélévation soit confortée par les ménages déjà propriétaires", qui ne subissent pas véritablement les conséquences de cette hausse - au contraire, puisqu'ils bénéficient de leur plus-value, ils sont ainsi "en quelque sorte immunisés" - poursuit l'étude. Alors que les candidats primo-accédants sont, eux, mis en difficulté.
Contrairement aux situations observées en Espagne ou en Irlande avant 2008, le CAS estime que si la bulle française venait à se dégonfler, les effets collatéraux seraient moindres puisque l'endettement des ménages reste limité en France, et le secteur de la construction n'est pas "hypertrophié".
Quels facteurs d'évolution peut-on plus particulièrement distngués et quels sont les leviers de changement ? Suite de l'article en pages suivantes.
Pour rappel, le CAS est un organisme dépendant du Premier Ministre.
