ÉCLAIRCISSEMENTS. La loi Elan crée l'immeuble de moyenne hauteur (IMH), qui remplacera les immeubles résidentiels de quatrième famille notamment (28 à 50 mètres). Mais en cas de duplex dans les derniers étages, quel niveau doit-on prend en compte pour savoir si le bâtiment est IMH ou immeuble de grande hauteur (IGH) ? Réponses avec le ministère de la Cohésion des territoires.
La loi Elan, promulguée fin 2018, a créé un nouveau type de bâtiment : l'immeuble de moyenne hauteur, qui remplacera notamment les immeubles résidentiels de quatrième famille. Mais le flou règne toujours auprès des professionnels sur un point précis : en cas de duplex, voire de triplex, situés dans les derniers niveaux d'un bâtiment, comment savoir si l'édifice est classé IMH (28 à 50 mètres) ou immeuble de grande hauteur (IGH, plus de 50 mètres) ?
Un arrêté en préparation
Le ministère de la Cohésion des territoires, contacté par Batiactu, a répondu : pour définir la hauteur de l'immeuble, il faudra tenir compte "du plancher bas du niveau le plus haut du duplex ou triplex", nous explique-t-on. "L'arrêté est en cours de finalisation, sa date d'entrée en vigueur prévisionnelle est prévue au 1er janvier 2020." Ce nouveau texte est celui qui viendra modifier l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation.
Les projets en cours jusqu'à la fin de 2019 devraient donc respecter les dispositions actuellement en vigueur, à savoir la prise en compte du plancher bas d'un duplex ou triplex. La Fédération française du bâtiment (FFB) explique à Batiactu les enjeux. "La question essentielle liée à la rentabilité d'une opération immobilière tient souvent au rapport tripartite entre la surface du terrain et sa capacité de créer de la surface de plancher et le coût des dispositions constructives du projet dépendant de son classement", nous éclaire un responsable de l'organisation. "En 2015, l'administration l'a bien compris en publiant l'arrêté du 19 juin 2015 modifiant l'arrêté du 31 janvier 1986 qui a permis d'augmenter la capacité de ces grands projets de logements sans aggraver son classement et les conséquences de construction en encadrant la possibilité des duplex et triplex mais en excluant les quadruplex. Ainsi, le plancher du logement à considérer a été confirmé en 2015 comme le plancher bas des duplex et triplex sous réserve d'avoir une pièce principale et une porte palière à ce niveau bas."
Une disposition qui a été bousculée par la loi Elan, et plus précisément par son article 31 qui stipule que le seuil à prendre en compte est le plus élevé.
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