CRIMINALITE. La lutte contre le blanchiment de capitaux dans l'immobilier fait l'objet d'un premier ouvrage en France, auquel ont participé des agents de Tracfin, l'organisme de renseignement du ministère de l'Economie et des Finances. Les auteurs, présents sur le Simi, expliquent les enjeux et bonnes pratiques à adopter pour le monde de l'immobilier.

La réglementation se durcit en France autour du blanchiment d'argent dans l'immobilier, susceptible d'alimenter des réseaux de criminalité organisée ou des groupes terroristes. Un premier livre en français, co-signé par Maurice Feferman (directeur juridique immobilier de SwissLife Reim) et Yehudi Pelosi (avocat et maître de conférence à Sciences Po Paris), fait le point sur cette thématique, ancienne mais d'une brûlante actualité.
Lors d'une conférence donnée dans le cadre du Simi, le 7 décembre, Maurice Feferman s'explique : "C'est un sujet qui existe depuis 1998 avec l'obligation anti-blanchiment. Mais il a fallu attendre 2009 pour que soit mis en place un organe de contrôle et de sanction."

 

Maître Pelosi renchérit : "Les professionnels de l'immobilier ne pensent jamais être ceux qui seront écroués. Ils sont convaincus que cela ne les concerne pas et que seuls les banquiers et notaires le sont. Le retour à la réalité est brutal : les contrôles sont effectifs, les amendes et sanctions sont réelles."

 

Devoir d'alerte des autorités compétentes en cas de doute

 

L'avocat poursuit : "La profession était orpheline jusqu'en 2009, avec la création de cette commission ad hoc. Les premières sanctions sont tombées en 2013 et, depuis, on en compte une vingtaine par an, qui concernent autant des gros réseaux que des petites agences immobilières, spécialisées dans le luxe ou pas." Dernièrement, l'affaire Kerimov a défrayé la chronique avec des montants astronomiques (400 M€ dont 40 M€ en cash) : un agent immobilier a été écroué.

 

Sa faute ? Ne pas avoir alerté Tracfin, le service de renseignement et de lutte contre le blanchiment d'argent sale. Maurice Feferman rappelle : "Les professionnels de l'immobilier ne sont pas les meilleurs élèves de la classe dans ce domaine. La profession a même été épinglée, mais c'est une question d'image qui peut même avoir un impact financier." D'où la parution de ce guide synthétique, rappelant les bonnes pratiques à adopter lors d'opérations immobilières et démontant un certain nombre d'idées reçues.

 

Les professionnels de l'immobilier sont "en première ligne"

 

Yehudi Pelosi en cite plusieurs, dont l'impression que seules les grosses transactions serait assujetties à ce besoin de surveillance. "C'est faux, toutes les transactions le sont, ainsi que les services d'intermédiation (location, sous-location) et les actions de syndic. Seuls sont épargnés les gestionnaires de biens." Autre idée reçue : les banquiers et notaires seraient les plus à mêmes de lutter contre le blanchiment. "Cela n'exonère en rien les professionnels de l'immobilier de remplir leurs propres obligations ! Ils sont au contraire en première ligne, avec une bonne connaissance du marché et ils sont au contact des clients", répond l'avocat.

 

Leur devoir est donc de signaler les transactions où les prix sont nettement sous ou surévalués, ou les comportements atypiques, comme un achat sans même visiter le bien. Maître Pelosi mentionne également la pratique du prêt adossé (back to back loan) qui consiste à faire appel à des sociétés écrans domiciliées dans des paradis fiscaux. Dans tous les cas, il sera nécessaire d'informer les autorités.

 

Tous les acteurs sont concernés : notaires, banquiers et agents immobiliers

 

Qu'en est-il des sanctions ? Là encore, le spécialiste insiste : elles ne concernent pas que les réelles complicités dans le blanchiment. "Toutes les sanctions ont été prises pour manquement aux procédures ! Il suffit donc de peu pour se mettre en conformité", précise-t-il. La mise en place d'une cartographie des risques, interne à la société, afin de repérer les opérations à risque est une recommandation. En revanche, il ne sera pas forcément nécessaire de cesser toute relation d'affaires avec la personne incriminée. Une déclaration de soupçon envoyée à Tracfin sera suffisante. "Il n'y a pas besoin de dénoncer au procureur de la République, ni d'avoir affaire à la police ou au parquet. L'agence de renseignement fera son travail suite à ce signalement", assure l'avocat. Les notaires, par exemple, qui sont concernés lors de différentes étapes (droit des affaires, succession, transactions immobilières…), ont déclaré 1.000 cas suspects l'an dernier, sur un ensemble d'un million d'opérations traitées. Les agents immobiliers, moins sensibilisés n'en ont rapporté que 84… D'où l'intérêt du guide, pour mettre en place des procédures dans les offices.

 

De son côté, le responsable du secteur non financier de Tracfin (hors secteur bancaire donc), précise : "Il faut plusieurs déclarations de soupçon concordantes pour aboutir à une externalisation judiciaire." Le ratio d'un signalement pour une affaire de fraude ou blanchiment n'est donc pas valide. L'organisme compte donc sur la bonne foi de tous les acteurs du monde de l'immobilier pour assécher les financements des organisations criminelles et terroristes. De leur côté, les banques insistent sur un fort besoin en formation, en discernement, en outils systèmes et en procédures internes. Les professionnels de l'immobilier s'inquiètent déjà du problème de l'exhaustivité des déclarations et de l'obligation de régularisation des transactions. Selon Stéphane Adler, vice-président de la chambre des notaires de Paris, il serait compliqué d'obtenir une attestation d'origine des fonds auprès de certains établissements bancaires. D'où une vigilance toujours nécessaire mais parfois difficile à mettre en œuvre.
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