Mouton noir des investisseurs spécialisés en immobilier d'entreprise, l'immobilier de commerce semblait avoir surpassé la crise du « retail bashing » qu'elle subissait depuis plus de dix ans. Cependant la crise sanitaire que nous vivons sera-t-elle le coup de grâce du commerce physique ? Rencontres avec Aurélien Tert co-fondateur d'unemplacement.com site internet spécialisé en immobilier commercia
Quel est votre sentiment sur la dynamique de l'immobilier commercial post confinement ?

Malgré les annonces de faillites de grandes enseignes commerciales que nous pouvons entendre depuis le déconfinement, nous sommes relativement confiant sur la solidité des acteurs de l'immobilier commercial sur le long terme.

En premier lieu, la majorité des grandes enseignes qui sont aujourd'hui en procédure de sauvegarde (André, La Halle, Celio, Camaïeu, Conforama, Naf Naf…) appartiennent aux secteurs de l'habillement et de l'ameublement, secteurs qui souffraient depuis de nombreuses années de la montée en puissance du e-commerce.

En second lieu, la crise sanitaire amène beaucoup d'investisseurs institutionnels à libérer le cash investi dans les murs commerciaux qu'ils détenaient depuis de nombreuses années. Cette liquidité sur le marché de l'immobilier commercial est inédite est surtout une opportunité unique pour de nombreuses enseignes commerciales et investisseurs d'acquérir des emplacements réputés imprenables à des prix et loyers défiants toute concurrence. Pour preuve, le volume de recherches qualifiées de locaux commerciaux à Paris sur unemplacement.com a augmenté de 73% par rapport à l'année dernière à périmètre constant pour les enseignes nationales.

Quel sera le paysage de l'immobilier de commerce dans les années à venir ?

Nous considérons le covid comme un accélérateur de tendance. Avant la crise sanitaire, les enseignes commerciales qui ne disposaient pas d'une forte présence en ligne en complément de leur réseau de magasins physiques souffraient fortement années après années de la concurrence des pures players sur internet.

Le covid vient donc de faire gagner 10 ans à cette tendance de fond et les enseignes commerciales ne peuvent plus adopter une stratégie de l'autruche et doivent désormais affronter la vérité, qui est brutale : seules les enseignes qui embrasseront dans les prochains mois une stratégie omnicale pourront survivent dans le « monde d'après ». Qu'importe le secteur d'activité, une enseigne de prêt-à-porter peut très bien tirer son épingle du jeu si elle travaille sa présence en ligne (surtout sur les réseaux sociaux pour travailler l'aspect communautaire), mais surtout sera attirer le chaland en magasin (via des stratégies de click and collect, ou des produits disponibles uniquement en magasin...) pour lui faire vivre une expérience unique avec des conseils personnalisés et ainsi augmenter son panier moyen.

Le magasin de demain ne doit donc plus se contenter d'être un vulgaire local commercial avec un étalement de produits, mais comme le point d'entrée de l'univers de la marque, qui viendra compléter l'expérience en ligne et convertir le client en un apôtre de la marque. C'est la stratégie adoptée par la marque à la pomme depuis deux décennies.

D'après vous, seules les grandes enseignes pourront s'en sortir ?

Non pas du tout, qui dit passer sur un modèle omnicanal ne veut pas dire des investissements massifs dans des infrastructures informatiques. Certes aujourd'hui, les commerçants doivent se concentrer sur leur survie et gérer de manière intelligente leur flux de trésorerie, mais ce climat est aussi le moment optimal pour remettre en question une partie de leur modèle économique afin de générer de nouvelles sources de revenus.

Pour les commerçants indépendants qui n'étaient pas sur internet, passer sur un modèle omnicanal peut très bien se faire par l'adhésion à des plateformes e-commerçants, hors Amazon, qui leur permettront de bénéficier d'une très bonne visibilité en ligne et de générer des revenus complémentaires, en contrepartie d'une commission sur chaque vente. Un exemple concret avec les professionnels de la restauration assise qui ont embrayé le pas de la restauration rapide en adhérent à des plateformes de livraison à domicile et en développant tout une gamme de plats à emporter pour contrer la réduction de leur chiffre d'affaires dans leurs restaurants.

La crise va-t-elle accélérer la désertification des centres-villes ?

La dévitalisation de nos cœurs des villes moyennes, malgré l'attachement pour 72% des français à leur commerce de centre-ville selon le dernier baromètre de l'association centre-ville en mouvement, est un phénomène complexe et qui ne peut être juste limiter à la crise sanitaire et ou au développement des zones d'activité commerciale en périphérie.

Bien que ces deux derniers aient un impact non négligeable sur la désertification de l'activité commerciale en centre-ville, il faut aussi considérer que toutes les générations depuis les années 70-80 ont été poussé par leurs parents à privilégier les études supérieures au détriment de métiers plus manuels et donc à vivre en zone urbaine. A cela il faut rajouter la désindustrialisation massive de notre tissu productif vers des pays à faible coût de main d'œuvre, qui a eu pour conséquence vidé nos territoires et fragilisé notre souveraineté, le secteur de la pharmacie en tête. Finalement le plan action cœur de ville malgré son enveloppe de 5 milliards fait polémique dans une récente étude qui démontre que 80% des villes du dispositif ayant le plus fort taux de vacance commerciale, continuent à valider le développement de zones commerciales en périphérie tout en utilisant les fonds publics pour redynamiser leur commerce de proximité en centre-ville. Le récent moratoire, issue des 149 propositions de la convention citoyenne sur le climat, qui limite le développement de nouvelles zones commerciale devrait permettre de donner un second souffle au commerce de centre-ville.

Ainsi pour revenir à votre question, oui la crise va accélérer la désertification des centres villes dans les zones rurales qui ne sont pas situées à proximité de bassins d'emplois importants. Néanmoins, avec le confinement et la démocratisation du télétravail, de nombreux cadres aspirent à vivre à la campagne plusieurs jours par semaines. Il existe donc une lumière au fond du tunnel pour des zones rurales qui se situeraient à proximité (1 à 2h maximum) de zones urbaines importantes avec un système de transport public décent.

Quels conseils donneriez-vous à un entrepreneur souhaitant ouvrir un commerce aujourd'hui ?

A mon humble avis il n'existe pas de meilleurs moments pour ouvrir un commerce que maintenant. Cependant, le projet doit être bien pensé car il y existe moins de marge d'erreurs qu'auparavant et les banques sont très frileuses à accompagner un projet de commerce physique. Outre le fait qu'il faut absolument travailler sa présence en ligne, certaines tendances sont intéressantes à creuser :

- En priorité nous conseillons de viser des secteurs d'activités dit essentiels tels que l'alimentation de proximité ou les secteurs de service à la personne, ce sont ces secteurs qui ont le plus de chance de continuer à fonctionner si nous devons faire face à de nouvelles crises sanitaires dans les prochaines décennies.

- L'aspect « responsable » est aujourd'hui attendu par les consommateurs avec des produits sourcés à proximité et respectueux de l'environnement. Ces derniers sont prêts à consommer moins mais mieux. Il faudra donc trouver le bon rapport qualité-prix sachant que les ménages vont faire de plus en plus attention à leurs dépenses suite à la chute de leur pouvoir d'achat d'après crise. Dans le secteur du prêt-à-porter par exemple les articles de seconde main sont en train de monter en puissance en réponse à l'impact carbone désastreuse de l'industrie du textile et qui aussi répond aux contraintes budgétaires de nombreux Français.