Les étudiants font leur retour sur les bancs de l'école ce mardi, tandis que la question de leur logement refait surface comme chaque année. Si les résidences universitaires bénéficieront du "Plan 40.000" lancé par le gouvernement, le marché des résidences étudiantes a encore de beaux jours devant lui à condition de lever certains freins. Détails.

D'ici à 2020, le marché des résidences étudiantes devraient être au nombre de 1.400, soit 175.000 logements et 228.000 places, contre 1.118 établissements, 140.000 logements et 180.000 places à ce jour. Autant dire que le marché est porteur, si l'on en croit les derniers résultats de l'enquête Precepta/Xerfi*.

 

Des chiffres qui illustrent l'avenir brillant de ce secteur ? Oui, insiste l'étude, qui indique le fort potentiel de ce marché à l'horizon 2020, notamment se développera grâce au dynamisme de la population étudiante, une offre en phase avec ses attentes et une attractivité de l'investissement sur ce type d'infrastructures.

Tenir compte d'un environnement dégradé

Cependant, tempèrent les auteurs de l'étude, cela ne se fera pas sans certaines conditions, "compte tenu d'un environnement dégradé". Ainsi, les opérateurs devront faire face à une forte pression sur le coût du foncier, à l'application d'obligations sur les Etablissements recevant du public (ERP) au 1er janvier 2015, comme notamment l'accessibilité. Mais aussi, ils devront composer, selon Precepta, avec des tarifs de location qui poursuivent leur croissance (cf. encadré), avec les incertitudes pesant sur l'attractivité fiscale et surtout le boom attendu des résidences universitaires via le "Plan 40.000" qui vise à mettre en chantier 40.000 nouveaux logements étudiants gérés par les CROUS d'ici à 2017.

 

Pour concurrencer l'offre locative du parc privé diffus, les résidences étudiantes devront enfin, précise l'étude, raisonner selon un concept de "résidence services étudiante", basé sur six problématiques : le prix, la prestation, le contrat, l'implantation, la disponibilité et la visibilité, lisibilité et prévisibilité de l'offre.

Marché cadenassé

Mais si le marché offre des perspectives encourageantes, il demeure "cadenassé" par les géants intégrés de l'immobilier et les associations spécialisées, comme Nexity ou Réside Etudes, par exemple. En effet, "ces opérateurs s'appuient sur des équipes multidisciplinaires bien rôdées et des enseignes à la notoriété naissante pour imposer de nouveaux standards de prestations", indique l'étude. Du coup, les nouveaux acteurs pourront avoir du mal à pénétrer ce marché qui requiert une "intensité capitalistique", "la nécessité d'un besoin en fonds de roulement", ainsi que des "réseaux de commercialisation et de location des logements".

 


Loyers : une tendance baissière
Une enquête menée par le site Locationetudiant.fr bouscule les idées reçues sur les prix des logements pour étudiants, souvent pointés du doigt pour leur niveau élevé. Ainsi, le dernier opus en date d'août dernier révèle que les loyers étudiants ont baissé dans les deux-tiers des villes universitaires et qu'à Paris, la hausse s'essouffle. "Nous assistons à un phénomène de baisse sans précédent ces dix dernières années sur les petites surfaces", indique ainsi Brice Boullet, fondateur du site dans les colonnes des Echos. A Toulouse, Marseille et Nice, les loyers des studios sont en fort recul, avec respectivement -15 et -12%. En région parisienne, la baisse se généralise aussi, où seules 4 villes franciliennes ont vu les prix des loyers des studios grimper : Versailles, Courbevoie, Asnières-sur-Seine et Neuilly-sur-Seine. Plus largement, les 5 agglomérations les plus chères pour louer un studio (646 € en moyenne) sont Paris et sa région, Nice, Aix-en-Provence et Annecy, tandis que les villes les moins chères (359 € en moyenne) sont Agen, Poitiers, Nantes, Rouen et Le Havre.
Paris demeure l'exception, avec des prix qui continuent de monter, un studio se louant à environ 744 € et un deux-pièces à 1.249 €. Une hausse qui toutefois est en phase de décélération, insiste Brice Boullet. Alors, comment expliquer ce repli alors que la pénurie de logements fait toujours rage ? L'encadrement des loyers y est-il pour quelque chose ?
"Ces lois ne suscitent aucune inquiétude chez les bailleurs, constate Brice Boullet. D'abord parce qu'elles sont inefficace : l'Etat n'a pas les moyens d'en contrôler le respect, tout le monde le sait. Et plus un loyer est cher, plus l'étudiant à d'aides". En outre, "malgré l'encadrement, [l'étudiant] ne contestera jamais son loyer en justice. Vu l'engorgement des tribunaux, il serait parti avant que la justice baisse son loyer", précise le fondateur de Locationetudiant.fr. En effet, un étudiant change en moyenne deux fois de logement en 4 ans…

 

*"Les résidences étudiantes à l'horizon 2020 - enjeux et perspectives d'un marché à fort potentiel", auteur de l'étude, Jean-Christophe Briant pour le cabinet Precepta, groupe Xerfi.
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