Selon une enquête réalisée par l'association Dinamic (créée par le Conseil national du Notariat), le Diagnostic de Performance Energétique aurait un impact sensible sur le prix de maisons individuelles. Claude Taffin, le directeur scientifique de l'association, également consultant pour la Banque Mondiale en politique de l'habitat, expose les résultats.

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toute promesse de vente depuis le 1er novembre 2006. Grâce à l'exploitation de données recueillies dans les bases BIEN (Île-de-France) et PERVAL (province), constituées par le notariat sur la base du volontariat lors de mutations à titre onéreux de biens immobiliers sur les années 2010 et 2011, l'association Dinamic vient de réaliser une étude sur la "valeur verte" des logements français. "Les bases contiennent des données sur des maisons et des immeubles, telles que prix, surface, description sommaire, année de construction, équipements et étiquette environnementale", précise Claude Taffin, le directeur scientifique de l'association. "Les prix de vente, en 2010-2011, ont explosé à Paris et dans les centres des grandes villes", faisant passer l'isolation au second plan lors d'une transaction. Une flambée qui a pour conséquence de rendre l'étude peu significative pour les appartements, dont l'état est souvent "variable". En revanche, les résultats seraient plus parlants concernant les maisons individuelles.

 

Les étiquettes "A-B" apportent de la valeur, les "G" en enlèvent
Dans les huit zones climatiques françaises, les étiquettes énergie des logements, classées de "A" à "G", présentent une répartition assez homogène : les maisons les plus économes, notées "A" ou "B", ne représentent qu'une infime portion du parc, oscillant entre 1 % dans la moitié nord du pays, à un peu plus de 3 % dans la moitié sud. Celles classées "D", la note moyenne du classement, seraient les plus nombreuses, avec une proportion allant de 31 à 45 % des cas. Enfin, les maisons les plus énergivores, présentant des étiquettes "F" ou "G" représentent tout de même plus de 19 % du parc total étudié. En croisant ces données avec les prix communiqués par les notaires, l'étude met en avant une réelle corrélation. "Des écarts extrêmement importants ont été constatés, pouvant approcher les 30 % dans un sens (moins-value) ou dans l'autre (plus-value)", expose Claude Taffin.

 

Une étiquette "A" ou "B" conférerait ainsi une valeur supérieure de 25 % à une maison par rapport à un bien comparable classé "D". Cette plus-value serait de 13 % environ pour une étiquette énergétique "C". A l'inverse, un bien immobilier classé "F" serait pénalisé et se négocierait à un prix inférieur de 14 % à une maison "D". Enfin, les logements "G" verraient leur valeur dégradée de près de 20 % en moyenne (-28 % en zone H2c). "Ce sont des premiers résultats relativement fragiles, même s'ils vont tous dans le même sens", relativise le directeur scientifique de Dinamic. Les transactions remontent en effet à plusieurs années et les données mériteraient d'être enrichies de nouveaux détails (matériaux de construction, types de vitrages, labellisation, présence d'installation EnR…).

 

L'électricité pénalisée ?
En tout état de cause, Jean Bergougnoux, le président de l'association Equilibre des Energies, déclare : "Un mauvais classement de DPE a un impact défavorable sur un bien au moment de sa cession". Toutefois, l'ancien directeur général d'EDF souligne également que "l'électricité se trouve systématiquement déclassée d'un niveau par rapport à ses concurrents. Les logements tout électrique sont donc défavorisés même s'ils répondent aux normes et sont de qualité". Il estime que les acheteurs d'un bien immobilier s'intéresseraient peu au bilan en énergie primaire (kWep) mais davantage aux factures des consommations qu'ils régleront plus tard. "Un scandale se prépare si l'on s'aperçoit que les logements tout électrique, construits selon les normes, sont bel et bien dépréciés !", explique-t-il, proposant que le DPE soit modifié. Jean Bergougnoux met en avant l'intérêt des factures et performances normatives, revues tous les 3 ou 5, afin de tenir compte des conditions économiques du moment, c'est-à-dire des variations du prix de l'énergie.

 

Quant aux dérives observées dans la rédaction aléatoire de certains DPE, les acteurs du secteur estiment que les abus constatés au début, engendrant des anomalies de classements, "étaient minoritaires et la conséquence de négligences et de légèreté malheureuses". "Mais un effort a été fait pour la professionnalisation des experts chargés de les établir et aujourd'hui ces dérives ne sont plus de mise", rassure le président d'Equilibre des énergies.
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