Si la maquette numérique est de plus en plus utilisée en phase conception, la phase d'exploitation - la plus longue dans la vie d'un bâtiment - peut également en tirer des bénéfices. Plusieurs conférences du salon BIMWorld, qui s'est tenu à La Défense ces 6 et 7 avril 2016, ont évoqué ces aspects qui intéressent les gestionnaires de patrimoine et les bailleurs.

"Le BIM construction n'est pas suffisant : l'exploitation, sur la durée de vie du bâtiment, représente 80 à 85 % des coûts. On ne peut pas s'en passer", déclare Thierry Berthomieu, directeur du programme Copernic chez Thalès. Une évidence qu'il partage avec de nombreux acteurs de la gestion de patrimoine. Jean-Yves Bresson, fondateur du cabinet de conseil Almadea, souligne les trois aspects de l'utilisation du BIM : conception-construction, rénovation et exploitation-supervision. Il explique : "Les bailleurs sociaux doivent optimiser leurs charges et gérer un patrimoine immobilier. Ils doivent donc disposer d'informations patrimoniales précises".

 

Ces acteurs de l'immobilier utilisent la maquette numérique de façon différente des maîtres d'œuvre. "En gestion, le BIM est déjà une réalité, avec plusieurs centaines de milliers de mètres carrés numériquement exploitables en France", détaille-t-il. Serge Ourties, p-dg de Labeo, renchérit : "Les gestionnaires de patrimoine sont les premiers créateurs de données BIM en France". Pour eux, les bénéfices seraient nombreux : coûts évités non négligeables, optimisation des investissements, diminution des nuisances pour les occupants, création de valeur, génération d'emplois… "Il y a, par exemple, un gain de productivité pour les collaborateurs qui ne perdent plus du temps à aller rechercher des informations", fait valoir Jean-Yves Bresson. Le gain de temps s'élèverait à une douzaine de jours sur une année par collaborateur. Pour sa part, Serge Ourties soutient que le BIM permettra de passer d'une maintenance curative, au moyen d'interventions en réaction à un désordre, à une maintenance préventive voire prédictive. La mobilisation des personnels serait ainsi plus efficace et les achats de pièces anticipés, grâce à l'obtention de données en temps réel et à des systèmes d'alertes. Sans même parler de "maintenance augmentée" avec accès facilité aux documents techniques et identification des liaisons fonctionnelles des réseaux. "Le BIM est une chance pour créer des emplois, car des outils informatiques de plus en plus intelligents permettent de faire appel à des personnels peut-être moins qualifiés", déclare-t-il.

 

Des coûts rapidement amortis

 

Sur la question de l'obligation réglementaire face à l'amiante notamment, une étude de cas révèle que le référencement de tous les sols des parties communes de 9.000 logements avec la localisation de la présence du matériau dans la base BIM gestion "a évité la mobilisation de trois personnes pendant 8 mois, soit environ 11 € HT économisés par logement". L'investissement nécessaire à la mise en place de la gestion BIM serait donc rapidement rentabilisé : le spécialiste estime que le coût d'une gestion BIM s'élève à 65-80 € HT par logement, mais la gestion locative sera facilitée notamment lors des états des lieux, des remises en état ou des problèmes de réclamations techniques. La principale difficulté demeurera donc la collecte et le transfert des données vers ce BIM exploitation. "Comment mettre à jour les données du patrimoine ?", s'interroge Jean-Yves Bresson. Apportant quelques éléments de réponse, il propose aux bailleurs que soient reliés les processus de prise de commande et les mises à jour des fichiers. "La gestion financière est tracée, les arbitrages facilités, la chaîne d'achat restructurée", avance-t-il.

 

Les acteurs de l'immobilier mettent en avant une expérimentation réalisée sur la cohérence des données BIM recueillies. Dans 72 % des cas, il s'agit de fichiers épars, hétérogènes dans leur nature (.xls, .doc, .pdf, .dwg, .dxf, etc), lorsqu'ils ne sont pas tout simplement inexistants. L'utilisation de données IFC permet de grandement améliorer la situation : malgré des formats encore différents provenant de logiciels professionnels (Archicad, Autocad, Allplan, Revit), une base de donnée bien gérée permet d'optimiser l'occupation, l'énergie ou la programmation des travaux. Les risques d'erreurs seraient ainsi divisés par cinq. Cette question de la donnée liée au patrimoine existant sera donc le grand enjeu des prochaines années.

 

L'exemple d'une rénovation énergétique dans un bâtiment ancien :
Stéphane Arlandis, du bureau d'études thermiques CT3E, expose le cas d'un bâtiment datant du 16e siècle, situé au cœur de Troyes. Les logements ont fait l'objet d'une rénovation énergétique grâce à la modélisation numérique. "Il y a eu 26 % d'erreurs en moins sur ce chantier : les passages de gaines de ventilation ont été faits sans encombre", détaille-t-il. Le phasage des travaux a été facilité, effaçant ainsi la difficulté d'accès au site. Et la performance énergétique a été grandement améliorée, le bâtiment atteignant la classe "B" et la labellisation BBC Effinergie Rénovation.
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