INTERVIEW EXCLUSIVE. Huit mois après l'élection d'Anne Hidalgo à la mairie de Paris, son adjoint en charge de l'urbanisme et de l'architecture, Jean-Louis Missika, dresse pour Batiactu, ce qui reste de son programme électoral en termes de logement, projets urbains, Grand Paris... Interview.

Batiactu : Lors du premier Conseil de Paris opérationnel de votre mandature, Anne Hidalgo et vous-même avez souligné la nécessité de remporter la bataille du logement. Votre programme n'est-il pas trop ambitieux par rapport à la réalité de la conjoncture de l'immobilier et du bâtiment ?
Jean-Louis Missika :
Oui, ce programme est ambitieux car le rôle des politiques est d'avoir de l'ambition et de fixer des objectifs difficiles à atteindre. Si les objectifs étaient trop faciles à atteindre, ils seraient critiqués comme tels. Est-ce que le programme est irréalisable ? Non. Certes, la conjoncture économique est mauvaise, mais il y a des disponibilités foncières et il existe un intérêt des investisseurs privés, notamment pour la construction de logements intermédiaires. Pour le logement social, beaucoup de maires, fraîchement élus en région parisienne, ont stoppé les programmes. C'est un problème crucial qui se posera d'ailleurs prochainement à l'échelle du Grand Paris. Nous devons le prendre en compte !

 

Batiactu : Cet effort historique pour le logement à Paris (2,5 milliards d'euros) pour le mandat 2014-2020 , peut-il permettre d'atteindre le seuil de 25 % de logements sociaux et de 30 % en 2030 sans pourtant sacrifier les classes moyennes avec le développement des logements intermédiaires ?
Jean-Louis Missika :
Tout d'abord, je pense qu'il faut faire attention à la définition du logement social, il y a du logement intermédiaire dans le logement social. Tout le logement intermédiaire n'est pas du logement social mais une partie du logement intermédiaire provient du logement social. Il ne faut donc pas opposer, comme le fait la droite parisienne, le logement social et le logement intermédiaire. Il faut être attentif à laisser des disponibilités foncières aux investisseurs privés pour qu'ils fassent du logement intermédiaire et du logement libre. Les projets doivent êtres mixtes ! La mixité sociale dans le domaine du logement suppose qu'il y ait des loyers encadrés et des loyers non encadrés sinon il n'y a pas de mixité sociale. Anne Hidalgo a tout à fait en tête, d'une part, qu'il y a un besoin criant de mixité sociale dans la capitale, et d'autre part, que la mixité sociale passe par une politique équilibrée.

 

Batiactu : Du côté des professionnels, Catherine Jacquot, présidente de l'Ordre des Architectes, a rappelé en juin dernier lors de la signature du Pacte pour le logement que "les programmes de logements doivent innover pour être mieux adaptés aux évolutions sociales, dans une perspective de coût global". Que lui répondez-vous ?
Jean-Louis Missika :
La réponse est oui évidemment. On doit être attentif à l'évolution de la demande. Je pense surtout que les urbanistes et architectes doivent travailler davantage avec les sociologues et les économistes. Des réflexions sont actuellement menées par ces derniers pour comprendre et accompagner l'évolution et la taille de la famille, et surtout le traduire dans les programmes immobiliers. Paris peut devenir un formidable territoire d'expérimentation sur ces sujets qui freinent les acteurs de la construction, en raison des problèmes juridiques ou administratifs que cela engendre... Par ailleurs, l'innovation doit être aussi architecturale, environnementale, au niveau des chantiers et des matériaux et dans la façon de gérer des bâtiments. Sur la gestion locative, les bailleurs sociaux doivent être capables de fournir un service de bonne qualité, et meilleur qu'aujourd'hui.

 

Enfin, les nouvelles technologies ont bouleversé nos manières de vivre, habiter et travailler et il faudra le traduire dans les programmes de construction, afin de bâtir une ville "équilibrée, dense, ouverte et conviviale", comme le disait justement Catherine Jacquot.

 

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immeubles © V.B / MAP
Batiactu : Transformer les bureaux en logement, mobiliser du stock de logement, modifier le PLU, optimiser le coût des constructions et surélever les immeubles, ces 5 leviers seront-ils nécessaires ? Pouvez-vous nous rappelez ces opportunités ?
Jean-Louis Missika :
Face à la pénurie de logements à Paris, il n'y a pas de solution miracle. Pour accroître notre offre de logement, on mobilise les professionnels du logement en proposant aussi de diminuer les coûts des opérations en expérimentant de nouveaux montages fonciers et immobiliers (dissociation du foncier et du bâti, nue-propriété et usufruit, etc.) et de nouveaux modes de construction (par exemple le bois, qui aujourd'hui présente encore un surcoût par rapport à des procédés constructifs classiques mais permettrait des délais de construction réduits).

 

La Maire de Paris souhaite valoriser le bâti existant et nous songeons notamment à la "surélévation", soit la construction d'un ou deux étages sur le toit de bâtiments existants. D'après les études, une habitation sur dix est susceptible d'être surélevée dans la capitale, c'est d'ailleurs une pratique largement utilisée par le passé. Attention, il ne faut pas abuser de la surélévation, il y a loin de la théorie à la pratique. L'idée ne serait pas tant d'augmenter la hauteur des toits de Paris, que d'utiliser les 'dents creuses', ces immeubles de petite taille entre deux autres plus hauts. Sur un certain nombre de ces dents creuses, il y a des possibilités de surélévation, sans pour autant bouleverser le paysage architectural. L'irrégularité des toits de Paris fait partie de l'esthétique de la ville et il est hors de question de tout standardiser. La surélévation doit être utilisée de façon judicieuse et ne peut être systématique.

 

Enfin, le volet incitatif entend simplifier les normes de construction, dans le neuf et dans l'ancien. Nous avons lancé une procédure de modification du plan local d'urbanisme (PLU), à laquelle tous les citoyens peuvent participer grâce au site internet dédié. Nous nous inscrivons dans un processus de concertation, avec les citoyens mais aussi les professionnels de l'immobilier, afin d'identifier des pistes à mettre en œuvre rapidement pour répondre au grand défi de la construction de logements.

 

Parmi les premières pistes que nous étudions figure la diminution des obligations en matière de places de stationnement; grâce à cette mesure, nous visons une diminution des coûts de transformation de bureaux en logements de 20 %, cela peut inciter les propriétaires à transformer les immeubles tertiaires vacants en logement.
Dans le neuf, nous souhaitons promouvoir la construction de bâtiments réversibles. Un rapport d'experts est d'ailleurs attendu en novembre prochain.

 

Découvrez la suite de l'interview exclusive de Jean-Louis Missika, dès la page 2, dédiée à Paris et au Grand Paris

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